지역･직장주택조합제도 설명자료

2015. 5.

국 토 교 통 부

목   차

1. (지역ㆍ직장)주택조합의 개념	1

2. 주택조합의 구성	2

가. 조합원 자격	2

나. 조합원자격 판정기준	3

다. 조합원 모집 및 변경	5

3. 사업시행절차	7

4. 사업단계별 추진 방법	8

가. 주택조합의 설립	8

나. 사업계획승인	12

다. 착 공	16

라. 시공보증 및 분양보증	16

마. 조합주택의 공급 및 분양	17

바. 사용검사	19

사. 소유권 보존등기 및 이전등기	19

아. 조합회계․청산	19

자. 주택조합에 대한 감독	20

차. 보고ㆍ검사 등	21

<참 고>

1. 주택법령상 주택조합 관련 규정 발췌	22

2. 표준규약	40

1		(지역･직장)주택조합의 개념

□ (지역･직장)주택조합이라 함은 다수의 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말함

ㅇ 즉, 지역주택조합 또는 직장주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자(｢주택공급에 관한 규칙｣ 제2조제13호에 따른 당첨자 및 이를 승계한 자를 포함)인 세대주의 내집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도임

<근거: ｢주택법｣(이하 “법”이라 함) 제2조제11호, 같은 법 시행령(이하 “영”이라 함) 제38조>

<지역․직장 주택조합제도의 장･단점>

장 점	단 점
․주택청약통장이 필요 없음 ․청약 경쟁 순위에 관계없음 ․일반분양주택보다 가격이 저렴함 ․잔여세대 일반분양분 보다 양호한 호수 배정 ․동호인, 동일직장 등 특수용도 가능	․주택조합 가입요건 구비(지역, 거주기간) ․사업지체시 추가 부담금 발생 ․조합원간 갈등 상존 ․조합원 지위를 계속 유지 ․사업주체인 조합의 구성원으로서 조합규약에 따라 책임과 의무 부담

※ 지역･직장주택조합은 무주택세대주 또는 무주택근로자의 주택마련을 위한 제도로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외적인 제도이므로 조합원 자격을 엄격히 제한하고 있으며, 기본적으로 주택조합사업은 사인간의 계약에 의한 것이므로 조합규약*, 공사계약서 등 모든 계약 상황을 상세하게 규정하는 것이 필요함

* 별첨 “지역･직장주택조합 표준규약” 참고

※ 주택재건축조합과 주택재개발조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 제도로서 노후･불량건축물이 밀집한 지역에서 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 정비사업이 주 목적이므로 무주택 서민들의 내집 마련을 위한 지역․직장주택조합과는 다름

2		주택조합의 구성

가. 조합원 자격

□ 지역주택조합 : 조합설립인가신청일 현재 법 제2조제11호가목의 지역((1)서울특별시․인천광역시 및 경기도 (2) 대전광역시․충청남도 및 세종특별자치시 (3) 충청북도 (4) 광주광역시 및 전라남도 (5) 전라북도 (6) 대구광역시 및 경상북도 (7) 부산광역시․울산광역시 및 경상남도 (8) 강원도 (9) 제주특별자치도)에 6개월 이상 거주한 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함함)를 소유한 세대주인 자

□ 지역조합원 자격을 설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 자로 제한하는 것은 주택조합에 대한 투기를 방지하고 실수요자 위주로 운영하기 위함

Q. 조합원 자격요건 중 주택소유 요건 완화[주거전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택 1채 소유 세대주 진입 허용, 주택법 시행령 개정(대통령령 제25880호, ‘14.12.23 공포‧시행)]와 관련하여 동 개정령 시행일 이전 주택조합설립인가를 신청한 조합 및 조합에 가입한 조합원들도 동 개정령 시행일 이후 개정내용을 적용받는지 여부?

☞ 동 개정령 시행일 이전 설립인가를 신청한 조합 및 조합에 가입한 조합원들도 시행일 이후에는 개정내용이 적용됨

Q. 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 거주지 변경에 대한 제한은?

☞ 설립인가신청일 이후에는 거주지역에 대한 별도의 제한이 없으므로 타지역으로 이전하여도 조합원 자격에 영향이 없음

Q. 오피스텔 소유 시 조합원 자격에 대한 영향은?

☞ 기숙사, 고시원, 오피스텔 등은 ｢주택법｣상 주택에 해당되지 아니하므로, 소유하고 있는 수량에 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 아니함

□ 직장의 본사와 지사가 동일 시․군이 아닌데 본사에서 직장조합을 추진하는 경우 본사 직원과 지사 직원은 함께 조합원이 될 수 없으며, 지사 직원의 주민등록이 본사의 시․군에 위치한다 해도 조합원이 될 수 없음

□  직장주택조합 : 조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시･광역시･시 또는 군에 소재하는 동일한 국가기관･지자체･법인에 근무하는 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함함)소유자인 세대주 20인 이상으로서 주택건설예정세대수의 1/2이상의 조합원으로 구성. 다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 아니하고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 무주택세대주에 한함

※ 지역･직장조합의 구성원은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격을 유지하여야 하며,

-  해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있을 경우, 조합원의 자격기준 시점인 ‘조합설립인가신청일 현재’는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날(’08.9.1이후 최초로 설립인가를 신청하는 주택조합부터 적용)을 적용함

※ 주택소유요건은 세대주를 포함한 세대원*(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함)전원을 대상으로 충족하여야 함

참고) 조합에 가입하려는 자의 주택소유 여부를 판단할 때 그의 직계존비속에 해당하지 않는 장인‧장모(또는 시부모), 형제‧자매가 소유한 주택은 포함되지 않음

Q. 조합원의 장인 또는 사위가 주택을 소유할 경우 조합원 자격에 영향을 미치는지?

☞ 조합원의 직계존비속이 아닌 장인 또는 사위가 주택을 소유하는 경우 해당 조합원의 자격에 영향을 미치지 아니함

나. 조합원자격 판정기준(영 제38조, 주택법 시행규칙(이하 “규칙”이라 함) 제18조)

□ 지역･직장주택조합

1) 주택소유에 대한 판정기준

ㅇ 지역･직장주택조합의 조합원 자격인 주택소유 여부에 대하여는 시장･군수･구청장이「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2에 의한 국토교통부의 주택전산망 검색에 의하되, 구체적인 판정기준은「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항에 따르도록 하고 있음

※ 주택소유기준 (｢주택공급에 관한 규칙｣ 제6조제3항)

③ 주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제36조제1항제1호에 따른 도시지역(주거･상업･공업･녹지지역)을 말함)이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

나. 85제곱미터이하의 단독주택

다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

6. 60세이상의 직계존속(제11조의2 또는 제12조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우

※ 60세 이상인 세대주가 직접 조합에 가입하는 경우에는 동 조항 적용대상이 아님

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

참고) 시장･군수･구청장은 주택조합에 대한 설립인가 시, 사업계획승인 시, 사용검사 또는 임시사용승인 시 반드시 주택전산망 검색을 실시하여 조합원 자격을 확인하도록 하고 있음(규칙 제18조제3항)

ㅇ 주택소유여부 판정 시, 상속･유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 인하여 주택을 취득한 때에는 사업주체로부터「주택공급에 관한 규칙」제21조의2제3항에 따라 주택전산망 검색 결과 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 봄(규칙 제18조제2항)

※ 당첨자 지위의 범위(｢주택공급에 관한 규칙｣ 제2조제13호)

13. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말하며, 법 제39조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자를 포함하되, 분양전환되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정된 자는 제외한다.

가. 제3조제2항제1호･제2호 및 제6호의 규정에 의한 주택에 대하여 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제9호의 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제10호·제11호·제15호·제17호·제18호 및 제18호의2에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제11조부터 제13조까지, 제19조, 제19조의3부터 제19조의6까지, 제20조의2제14항 본문 및 제20조의3제2항·제4항에 따라 입주자로 선정된 자. 다만, 제10조제5항에 따라 계약을 체결하지 아니한 자와 같은 조 제6항에 따라 주택을 공급받는 자는 제외한다.

마. 제16조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자. 다만, 제16조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동·호수 배정의 추첨에 참가하여 동·호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자는 당첨자로 본다.

바. 법 제69조의 규정에 의하여 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받은 자

사. 법 제41조의2제2항 단서 및 제3항에 따라 한국토지주택공사 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자

자.임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급받은 자

2) 세대주 자격 판정기준

ㅇ 세대주자격은 주택조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 지속적으로 유지하여야 하는 자격요건임. 다만, 조합원이 근무･질병치료･유학･결혼 등 부득이한 사유로 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우에는 인가권자인 시장·군수‧구청장이 그 부득이한 사유를 인정하는 경우에 한하여 조합원자격이 있는 것으로 봄(영 제38조제2항)

참고) 외국인, 이민자, 외국시민권자 등은 주민등록법상 세대주자격을 갖출 수 없으므로 조합원이 될 수 없음

다. 조합원 모집 및 변경

□ 지역･직장 주택조합은 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수*(일반분양분 포함)의 1/2이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 함

* 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설예정세대수가 변경된 경우에는 변경된 주택건설예정세대수를 말함

□ 법 제41조제1항에 따른 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수순서에 따라 조합원을 모집할 수 없음. 이는 공정하고 투명한 조합운영을 위하여 투기과열지구에서는 선착순 모집을 금지한 것임

※ 투기과열지구에서 조합설립인가 후 선착순으로 지역조합의 구성원을 선정한 자는 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

□ 지역･직장 주택조합의 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없음

ㅇ 다만, 시장·군수‧구청장으로부터 조합원 추가모집승인을 얻은 경우에는 사업계획승인신청일까지 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 회수제한 없이 추가모집을 하여 변경인가를 받을 수 있음

※ 조합원 추가모집공고 내용(규칙 제18조제4항)

1. 주택조합의 명칭·소재지 및 대표자의 성명

2. 설립인가번호·인가일자 및 조합원수

3. 법 제10조제2항의 규정에 의하여 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 그 등록사업자의 명칭·소재지 및 대표자의 성명

4. 조합주택건설대지의 위치 및 대지면적

5. 조합주택건설예정세대수 및 건설예정기간

6. 추가모집세대수 및 모집기간

7. 호당 또는 세대당 주택공급면적

8. 부대시설·복리시설 등을 포함한 사업개요

9. 사업계획승인신청예정일·착공예정일 및 입주예정일

10. 가입신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소

11. 조합원 분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항

12. 당첨자의 발표일시·장소 및 방법

13. 이중당첨자·부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항

14. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하여 요구하는 사항

- 또한, 아래와 같은 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원 또는 교체가 가능. 이 경우, 충원 또는 교체되는 조합원의 자격요건 충족여부의 판단은 조합설립인가신청일을 기준으로 함. 다만, 상속의 경우에는 조합원 자격요건을 필요로 하지 아니함

□ 충원 또는 교체되는 조합원의 자격기준 시점을 ‘조합설립인가 신청일’을 기준으로 하는 것은 편법적인 전매행위 등을 방지하여 주택가격 안정 및 실수요자의 내집마련 기회를 확대하고자 하는 것임

※ 조합원 충원 또는 교체가 가능한 경우(영 제39조)

① 조합원의 사망(상속 또는 교체가능)

② 법 제16조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제12조제2호에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제41조의2에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.

③ 조합원의 탈퇴 등으로 조합원수가 주택건설예정세대수의 2분의 1 미만이 되는 경우(조합구성요건 충족을 통한 사업의 지속추진을 위한 충원가능)

④ 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우(교체가능)

⑤ 사업계획승인 과정 등에서 주택건설예정세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 2분의1 미만이 되는 경우

Q. 조합원 탈퇴 등으로 인하여 조합설립 변경 인가 신청을 하고자 할 경우 주택건설예정세대수의 2분의1 미만으로 조합설립 변경인가가 가능한지?

☞ 주택조합은 주택건설예정세대수의 2분의1 이상의 조합원으로 구성하여야 하며, 이는 사업계획승인 이후에도 계속 유지되어야 하므로 건설예정세대수의 2분의1 미만으로 조합설립 변경인가는 불가함

3		사업시행절차

토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회 → 주택조합설립인가 → 추가조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획승인 → 등록사업자와 공사계약 → 착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산

4		사업단계별 추진 방법

가. 주택조합의 설립(법 제32조, 영 제37조)

□ 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 지역･직장 주택조합을 설립(인가받은 내용의 변경 또는 조합해산)하고자 하는 경우에는 관할 시장･군수･구청장의 인가를 받아야 함

ㅇ 다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 아니하고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 주택조합설립인가를 받을 필요가 없고, 관할 시장･군수･구청장에게 주택조합설립 신고로 가능하며, 신고한 내용을 변경하거나 조합해산을 할 때도 신고로 가능

1) 주택조합 설립인가 신청

ㅇ 주택조합의 설립･변경 또는 해산의 인가를 받기 위해서는 인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장･군수･구청장에게 제출하여야 함

※ 주택조합설립인가 신청을 인터넷(세움터: www.eais.go.kr)으로도 신청 가능

참고) 지역(직장)주택조합사업은 법 제16조에 따른 사업계획승인대상만 가능(법 제32조제1항)하므로, 건축허가대상인 300세대 미만의 주상복합아파트건설사업은 지역･직장주택조합사업으로 추진 불가

가) 지역·직장주택조합의 경우

(1) 창립총회의 회의록

(2) 조합장선출동의서

(3) 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약

☞ 조합규약에 동의함을 자필로 연명하도록 한 것은 조합이 임의로 조합원의 도장 날인 등의 방법으로 처리하지 못하도록 연명의 방법을 명시함으로써 조합원이 직접 동의 여부를 표시하게 하여 추후 민원발생을 방지하고자 함

<지역․직장조합규약에 포함되어야 할 사항> ☞ 영 제37조제2항

1. 조합의 명칭 및 소재지

2. 조합원의 자격에 관한 사항

3. 주택건설대지의 위치 및 면적

4. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항

5. 조합임원의 수·업무범위(권리·의무를 포함)·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항

※ 조합임원(조합장, 부조합장, 이사, 감사 등)은 조합원 중에서 선출함

6. 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계

7. 사업의 시행시기 및 시행방법

8. 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

9. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차. 이 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 국토교통부령으로 정함

<총회의 의결을 요하는 사항> ☞규칙 제17조제5항

- 조합규약(조합규약에 반드시 포함될 사항으로 법에 규정된 것에 한함)의 변경

- 자금의 차입과 그 방법･이율 및 상환방법

- 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약의 체결

- 시공자의 선정･변경 및 공사계약의 체결

- 조합임원의 선임 및 해임

- 사업비의 조합원별 분담내역

- 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

10. 사업이 종결된 때의 청산절차, 청산금의 징수·지급방법 및 지급절차

11. 조합비의 사용내역과 총회의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

12. 조합규약의 변경절차

13. 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항

※ 조합규약에는 주택법령에서 요구하는 요건 이외에 주택조합의 사업추진 및 조합운영에 필요하다고 판단되는 사항들을 포함시킬 수 있되, 주택법령을 위반하여서는 아니됨

※ 국토교통부에서는 조합원들의 비전문성으로 인한 피해를 방지하고 조합사업의 원활한 추진을 위하여 조합규약에 포함되어야 할 기본적 사항들과 공사계약서 작성시 기본 지침서로 활용할 수 있도록 표준조합규약 및 표준공사계약서를 마련하여 보급(‘05.4)하고 있음

(4) 조합원 명부

※ 주택건설예정세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성(최소 20인 이상)

(5) 사업계획서(조합주택건설예정세대수, 조합주택건설예정지의 지번․지목․등기명의자, 도시･군관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황을 기재)

□ 설립인가권자가 사업계획서에 기재된 사항에 대한 확인 및 검토를 철저히 함으로써 토지소유권 확보가 불가능하거나 도시･군관리계획상 사업추진이 불가능한 부지를 조합주택건설예정지로 하여 사업을 추진함에 따른 사업지연 및 중단 등의 부작용을 방지하고자 하는 것임

(6) 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용승낙서

□ 주택조합은 등록사업자 소유토지를 경매 또는 공매로 매입하는 경우 외에는 주택건설대지로 사용할 수 없음(공공택지에 한정, 영 제40조)

* 토지사용승낙서 확보비율 산정은 해당 주택건설대지 면적(국·공유지포함) 기준임

참고) 경･공매: 민사집행법, 국세징수법, 지방세법에 의한 경･공매로, 신탁사 등의 자체 공개매각 등은 해당되지 아니함

Q. 조합설립인가 신청 시 첨부하여야 할 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙비율 산정 시, 공동소유 필지의 경우 그 소유자 전체의 토지사용승낙이 있어야 하는지 여부?

☞ 해당 사업대지에 공유토지가 포함되어 있는 경우에는 그 지분율에 따라 토지승낙비율을 산정함

Q. 조합설립인가 신청을 위한 토지사용승낙 시 일부 토지가 가처분 결정되어 있는 경우, 가처분권자의 승낙을 얻어야 하는지?

☞ 해당 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 사용승낙서를 첨부하도록 하고 있으나, 해당 토지의 가처분권자의 승낙까지 얻도록 하고 있지는 아니함

(7) 고용자가 확인한 근무확인서(직장조합의 경우에 한함)

(8) 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

나) 설립신고에 의한 직장주택조합의 경우

: 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합을 설립하고자 하는 자는 직장주택조합설립신고서에 다음의 서류를 첨부하여 관할 시장･군수･구청장에게 제출하여야 합니다.

(1) 조합원의 명부

(2) 조합원이 될 자가 당해 직장에 근무하는 자임을 증명할 수 있는 서류
(그 직장의 장이 확인한 서류에 한함)

(3) 무주택자임을 증명하는 서류(「주택공급에 관한 규칙」제20조에 따라 청약저축 가입자에게 단체공급하므로 소형주택 등 주택소유자는 조합원 불가)

2) 주택조합 변경인가 신청 : 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부

3) 주택조합 해산인가 신청 : 조합원의 동의를 받은 정산서를 첨부

4) 주택조합 설립인가

ㅇ 조합설립인가권자인 시장･군수･구청장은 주택건설을 위한 건축심의기준․도시･군계획․토지이용계획과 부합 여부, 주택건설대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지의 위치가 사업시행에 지장을 초래할 우려가 있는지 여부를 종합적으로 검토하여 인가여부를 결정하도록 하고 있으며,

- 해당 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여 편법적인 조합원 모집 및 분양방식으로 활용되고 있는 연합주택조합을 결성할 수 없도록 하고 있음

ㅇ 시장･군수･구청장은 주택조합의 설립․변경 또는 해산을 인가한 때에는 주택조합설립인가대장에 이를 기록하고 주택조합(설립･변경･해산)인가필증을 신청인에게 교부하여야 하며, 주택조합이 해산하거나 주택조합의 설립인가를 취소한 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 기재하고, 주택조합설립인가필증을 회수하여야 함

5) 주택조합 업무대행

ㅇ 지역･직장조합의 경우 책임이 없는 무자격 대행업체의 난립으로 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해가 발생하는 것을 방지하기 위하여 공동사업주체로서 책임이 있는 ‘시공능력 있는 등록사업자’에게 주택조합의 업무를 대행하게 할 수 있음

참고) 지역･직장주택조합사업은 당해 사업을 추진하는 시행의 역할은 해당 조합에서 담당하며, 주택건설에 대한 시공은 공동사업주체로서 참여하는 등록사업자가 그 역할을 담당함. 따라서, 일반적인 주택건설사업시 시행하는 시행사는 지역･직장주택조합사업을 시행할 수 없음

ㅇ 업무대행 범위

- 주택조합의 업무중 조합원 가입알선 업무를 제외한 기타 업무는 등록사업자가 대행할 수 있음

* 다만, 조합원 모집광고의 경우에도 조합이 주체가 되어 조합의 명의로 광고를 하는 것을 전제로 하여 등록업자가 실무상 기타 업무를 대행할 수 있음

- 주택조합의 조합원이 아닌 자(일반 업무대행사 등)가 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받은 경우에는 조합설립인가 전후에 관계없이 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음(법 제97조 및 법무부 유권해석 ‘11.10.4)

6) 사업추진 관련자료의 공개(법 제32조의2, 영 제41조의2)

ㅇ 주택조합은 조합의 임원이나 공동사업주체인 등록사업자 등에 의해 사업이 주도되어 조합원들은 사업추진에 관한 정확한 정보 확보가 어렵고, 문제가 발생된 이후에나 조합비리 등을 알게 되는 실정이어서,

- 주택조합사업 추진의 투명성 확보 및 조합원들의 알권리 확대를 위해 사업추진 관련 자료의 공개를 의무화함

ㅇ (공개대상) 조합규약, 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서, 설계자 등 용역업체 선정 계약서, 조합총회 및 이사회･대의원회 등의 의사록, 사업시행계획서, 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서, 회계감사보고서, 연간 자금운용계획서, 월별 자금 입출금 명세서, 월별 공사진행에 관한 서류, 일반분양분 분양신청에 관한 서류 및 관련 자료

ㅇ (공개방법) 관련 서류 및 자료가 작성된 후 15일 이내 인터넷 등에 공개

나. 사업계획승인

1) 등록사업자 선정(법 제9조․제10조, 영 제12조)

ㅇ 주택조합이 주택건설사업을 추진하는 방법에는 2가지가 있음. 첫 번째는  주택조합이 주택건설사업자로 등록한 후 주택조합이 직접 주택건설을 시행하는 것이나, 이 경우 주택조합원이 주택을 공급받을 수 있는 법적 근거가 없어 대부분의 주택조합사업의 방식은 아래 두 번째의 방법으로 추진함.

※ 근거: ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제3조제2항 단서 제6호

ㅇ 두 번째 방법은 주택조합이 공동으로 건설사업을 진행할 시공능력이 있는 등록사업자를 선정하여 공동사업주체가 되어 주택건설을 시공하는 것임

- 영 제12조에 따르면, 주택조합이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 영 제13조제1항 각 호에 의한 ｢시공능력이 있는 등록사업자｣또는 영 제13조제1항제3호에 의한 주택건설실적은 없으나 ｢건설산업기본법｣ 제9조에 따라 건설업 중「건축공사업 또는 토목건축공사업으로 등록한 건설업자」와 공동으로 사업을 시행할 수 있으며, 이 경우 등록사업자 및 건설업자는 자체적으로 시공을 하여야 함

<등록사업자의 주택건설공사 시공기준> (영 제13조제1항)

1. 자본금 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상

2. ｢건설기술관리법 시행령｣ 별표 1의 규정에 의한 건축분야 및 토목분야기술자 3인 이상. 이 경우 동표의 규정에 의한 건축기사 및 토목분야기술자 각 1인이 포함되어야 함

3. 최근 5년간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상

ㅇ 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로 조합주택 건설사업을 추진하는 경우, 당사자간에 대지 및 주택(부대시설* 및 복리시설**을 포함)의 사용･처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관해 협약을 체결하여야 함

* 부대시설 : 주택에 부대되는 시설 또는 설비(주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지안의 도로 등)

** 복리시설 : 주택단지안의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설(어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등)

- 등록사업자에게는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임을 부여(법 제32조제2항)

참고) 등록사업자는 주택조합과 공동사업주체로서 동반자이며, 주택조합의 업무를 대행할 수 있음. 따라서, 등록사업자 선정은 사업의 안정적 진행과 사업성 제고를 위하여 가장 중요한 절차이며, 등록사업자 선정은 조합설립인가 후에 조합규약이 정한 절차와 방법에 따라 결정되는 것이 바람직함. 그러나, 공동사업주체인 등록사업자가 업무대행을 하는 경우에는 설립인가 전에 시공사를 선정할 수 있음(이 경우에도 시공사 선정은 조합원총회의 결의사항이므로 조합설립 인가 후 또는 조합창립총회에서 시공사 선정에 대한 총회결의를 받아야 함)

2) 사업계획승인 신청(영 제12조)

ㅇ  지역･직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 일반적인 분양주택사업과 달리 ‘사업계획승인 신청 시’ 주택건설대지의 소유권을 95%이상 확보(법 제16조 및 영 제12조제2호)하도록 하는 등 다음의 요건을 갖추도록 하고 있음

* 주택건설대지 중 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 그 소유권을 확보한 것으로 봄(법 제16조제4항)

Q. 지역주택조합사업의 사업계획승인 신청 시 주택건설대지에 국공유지가 포함되어 있는 경우, 이를 포함하여 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하는지?

☞  사업대지에 국공유지가 포함되는 경우에는 이를 포함하여 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 함

<사업계획승인 신청시 구비요건> (영 제12조)

1. 등록사업자가 제13조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자이거나「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업에 한함)의 등록을 한 자일 것. 다만, 지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사의 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 토지소유자등이 주택건설대지의 소유권(지역주택조합 또는 직장주택조합이 법 제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 100분의 95이상의 소유권을 말한다)을 확보하고 있을 것

3. 주택건설대지(제2호에 따라 토지소유자등이 소유권을 확보한 대지를 말한다)가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권 등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소할 것. 다만, 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 토지소유자등과 등록사업자간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 법 및 이 영이 정하는 범위안에서 협약이 체결되어 있을 것

참고) 일반적인 분양주택건설사업은 해당 대지면적의 80% 이상에 대한 사용권원을 확보한 경우 사업계획승인 신청이 가능하고 나머지 20%에 대하여는「사업계획승인 후」매도청구*소송을 통해 확보할 수 있으나,

- 지역(직장)조합사업에서는 사업계획승인 신청시 해당 주택건설대지면적의 95%이상에 대한 토지소유권을 확보하도록 하고 사업계획승인 후 잔여 5%에 대한 소유권은 매도청구소송을 통해 확보 가능

* 매도청구권 : 소송절차를 통해 개인의 재산권을 강제로 취득할 수 있는 권리

※ 토지구입에 따른 신탁등기

ㅇ 지역 및 직장주택조합의 사업추진방식은 조합명의로 토지를 구입하여 그 지상에 건물을 신축하여 조합원에게 분양하고 남는 나머지 주택 및 부대･복리시설을 일반 분양하는 방식으로 이루어짐. 토지 구입시 조합설립인가를 받은 조합의 경우 조합명의로 소유권 이전 등기를 하며, 동시에 조합원들이 조합에 지분을 신탁하였다는 의미의 신탁등기를 병행하고 있는 것이 일반적임

ㅇ 신탁등기는 주택조합의 조합원 소유로 되어있는 대상 토지 등에 대하여 일정기간 동안 주택조합에 관리처분을 시키는 것임. 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시하며, 신탁등기를 하지 않으면 다음과 같은 불편이 따를 수 있음

- 신축아파트의 면적이 변경될 경우 조합원의 대지 지분 변동에 따른 등기절차가 복잡함

- 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요됨

- 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원의 날인이 필요하므로 번잡함

- 건물 사용검사후 일반분양자에 대한 소유권 이전등기시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하므로 번잡함

ㅇ 주택조합은 신탁된 조합원의 재산권을 주택조합 사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 재산권을 반환해야 함

Q. 설립인가 된 지역주택조합이 해당 주택건설사업대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 사업계획승인을 신청하는 경우, 위탁자인 해당 지역주택조합이 주택건설사업대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지?

☞  이 경우 위탁자인 지역주택조합은 ｢주택법｣ 제16조제4항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없음

(법제처 법령해석, 안건번호 13-0284, ‘13.8.21.)

3) 사업계획승인(법 제16조)

ㅇ 사업계획승인의 신청을 받은 관할 시･도지사는 정당한 사유가 없는 한 60일 이내에 승인여부를 사업주체에게 통보하여야 함(영 제17조제1항)

- 시･도지사는 사업계획을 승인한 때에는 사업계획승인서를 신청인에게 교부하고 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 관할 기초자치단체장에게 송부하여야 함(법 제16조 제4항)

Q. 등록사업자가 기 사업계획승인을 얻은 사업대지를 취득하여 지역주택조합사업으로 변경 추진하고자 할 경우, 사업계획 변경을 통해 지역주택조합사업이 가능한지?

☞ 일반 주택건설사업과 지역주택조합사업은 사업주체, 사업계획승인요건 등 사업추진절차 및 주택공급절차 등의 사업방식이 다르므로 주택건설사업자가 기 승인을 받은 사업계획을 지역주택조합이 승계하여 조합사업으로 추진할 수는 없을 것임

다. 착 공

□ 사업계획승인을 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하여야 함. 다만, 대통령령이 정하는 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있음(법 제16조 제7항, 영 제18조)

ㅇ 공사 착수 시에는 착공신고서를 포함한 서류 및 도서를 첨부하여야 하며, 착공 연기 시에는 착공연기신청서를 제출하여야 함. 이러한 사항들을 위반하여 공사에 착수하지 아니하는 경우 해당 사업계획승인권자는 사업계획승인을 취소할 수 있음(법 제16조제9항)

Q. 주택조합이 주택건설대지에 대한 소유권을 모두 확보하지 못한 경우에도 착공이 가능한지?

☞ 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지 중 확보하지 못한 대지가 법 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구가 가능한 경우로서 그 대지소유자와 매도에 대한 합의를 하거나 매도청구에 관한 관할 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니함)을 받은 경우 공사를 시작할 수 있을 것임

라. 시공보증 및 분양보증

□ 조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 정확히 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양할 수 있음.  분양 세대가 30호(세대) 이상일 경우에는 입주자모집공고 승인을 얻어 일반분양을 하여야 하며, 30호(세대) 미만인 경우에는 임의 분양할 수 있습니다.(법 제38조, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제3조제2항 단서)

□ 주택조합사업은 조합원을 위한 시공보증과 일반분양자를 위한 분양보증 등 2가지 유형의 보증이 필요함. 분양주체인 주택조합이 분양보증을 하는 것은 자기보증이라는 모순이 발생하게 되므로 시공자인 등록사업자의 시공보증제도를 도입함

※ (주택분양보증) 당해 주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부한 입주금의 환급을 책임지는 보증

※ (조합주택 시공보증) 주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자가 파산 등의 사유로 당해 조합주택에 대한 시공책임을 이행할 수 없게 되는 경우에 시공을 이행하거나 일정금액을 납부하는 보증

□ 주택조합이 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위해서는 분양보증을 받아야 입주자모집승인을 받을 수 있으며, 사업주체는 입주자모집 승인신청을 할 때 분양보증서를 첨부하여야 함(｢주택공급에 관한 규칙｣ 제7조제1항)

□ 반면에 ｢주택법｣에 도입된 조합주택 시공보증은 의무화된 강제사항은 아니므로 별도의 보증인을 둘 수도 있음. 주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자는 해당 조합주택에 대하여 착공신고일부터 사용검사일까지의 공사이행 책임을 지는 조합주택 시공보증에 가입할 수 있고, 가입여부는 조합과 시행사의 협의에 따름

□ 등록사업자의 부도시 시공보증에 가입하지 않았거나 시공보증자가 파산 등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자대표회의가 시공사를 정하여 시공･완료하고 사용검사를 받아야 함

마. 조합주택의 공급 및 분양(법 제32조, ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제20조 등)

□ 주택조합의 조합원이 주택을 공급받는 경우 조합규약 및 총회 등의 결의에 따름. 조합원이 납입할 부담금의 액수에 따라 평형 배정이 되며, 대부분의 경우 조합가입 시 납입할 부담금 및 희망 평형이 결정됨

1) 조합주택의 공급방법

ㅇ 주택조합은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 설립신고를 한 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 해당 조합원에게 우선 공급할 수 있음(법 제32조)

※ 설립신고를 한 직장주택조합의 경우, 사업주체는 입주자모집공고일 현재 설립신고된 조합원이 20인 이상인 직장주택조합에 국민주택 등의 건설량의 40퍼센트의 범위 안에서 우선공급(이하 "단체공급"이라 함)할 수 있음. 다만, 공급 순위별로 단체공급을 받음으로써 그 주택조합의 남은 조합원 수가 20인에 미달하는 경우에는 주택의 단체공급신청에 있어서 그 수를 제한하지 아니함(｢주택공급에 관한 규칙｣ 제20조)

- 국민주택 등을 단체공급 받고자 하는 직장주택조합의 조합원은 청약저축에 가입하여 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자이어야 하며, 단체공급을 받고자 하는 직장주택조합원은 다음 서류를 사업주체에게 제출하여야 함

1. 주택조합설립신고필증사본

2. 청약저축통장사본(이 경우 해당 직장주택조합의 조합장은 원본을 확인하여야 함)

ㅇ 사업주체는 단체공급신청자가 많아 경쟁이 있는 때에는 다음 순위에 따라 공급하여야 함. 다만, 같은 순위안에서 경쟁이 있는 때에는 신청조합원의 평균저축총액이 많은 조합에 우선 공급함

1. 제1순위 : 당해주택건설지로부터 4㎞이내에 조합원의 직장이 있는 조합

2. 제2순위 : 당해주택건설지로부터 8㎞이내에 조합원의 직장이 있는 조합

3. 제3순위 : 당해주택건설지역에 조합원의 직장이 있는 조합

2) 조합주택의 규모(법 제21조, 영 제21조제4항)

ㅇ 지역･직장주택조합이 건설하는 주택 중 해당 조합원에게 공급되는 주택에 대하여는 건설호수의 75% 이상을 국민주택규모(85㎡) 이하(일반분양분은 예외)로 건설하여 공급하여야 함. 다만, 주택조합에서 조합원에게 공급하고 남은 세대에 대하여는 별도 주택규모를 제한하지 아니함(｢주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율에 관한 지침｣ 개정, ‘14.6.13)

3) 조합원 자격확인

ㅇ 시장･군수･구청장은 지역･직장주택조합에 대한 설립인가 시, 사업계획승인 시, 사용검사 또는 임시사용승인 시 반드시 국토교통부장관에 주택전산망 검색을 의뢰하여 주택소유 여부를 확인하여야 함(규칙 제18조제3항)

ㅇ 시장･군수･구청장으로부터 전산검색 결과를 통보받은 주택조합은 전산검색 및 제출서류의 확인 결과, 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대하여는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 10일 이상의 기간을 정하여 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류(건물등기부등본, 건축물대장등본 등), 세대주 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당여부를 확인한 후 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 함

ㅇ 시장･군수･구청장은 당첨자의 명단이 확정된 경우 그 명단을 지체 없이 전산관리지정기관인 금융결제원이 정하는 방식으로 전산관리지정기관(금융결제원)에 통보함

4) 지역․직장조합 주택의 전매제한

ㅇ 지역･직장주택조합원의 경우 설립인가를 받은 이후에는 원칙적으로 조합원 교체가 불가능함. 다만, 영 제39조제1항제2호에 따라 사업계획승인 이후(토지소유권을 모두 확보한 경우에 한함)에 입주자로 선정된 지위가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우에는 조합원 교체가 가능함. 다만, 투기과열지구지정에 따라 전매가 금지된 경우에는 제외됨

- 투기과열지구안에서 조합주택의 입주자로 선정된 지위는 수도권 및 충청권(대전광역시, 세종특별자치시, 충청남도, 충청북도의 행정구역) 지역에서는 사업계획승인 이후부터 소유권 이전등기를 완료한 때(5년 이내)까지, 그 외의 지역에서는 사업계획승인 이후부터 1년까지 전매가 금지됨(영 제39조제1항제2호, 제45조의2제1항) * ‘15.5월 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 없음

ㅇ 그러나, 생업상의 사정 등 다음 사항의 경우에는 사업주체인 주택조합의 동의를 얻어 전매가 가능하며, 이 경우 반드시 인가권자로부터 변경인가를 받아야 함

<주택조합의 동의를 얻어 조합원 지위를 전매할 수 있는 경우>

① 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우를 제외함

② 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우

바. 사용검사

□ 공사가 완료되면 관할 기초자치단체장의 사용검사를 받아야 함(법 제29조제1항)

ㅇ 사용검사는 승인된 사업계획의 내용과의 적합여부를 확인하는 법적 절차이며, 신청일로부터 15일 이내에 하여야 하며(영 제34조 제3항 및 제4항), 사용검사를 받지 않으면 주택에 입주할 수 없음

사. 소유권 보존등기 및 이전등기

□ 각 조합원들에게 귀속되는 건물에 대하여는 각 조합원이 소유권보존등기를 하고 있으며, 대지에 대하여는 주택조합이 각 조합원에게 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 함. 일반 분양되는 건물 부분은 주택조합 명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤, 일반분양자에게 소유권이전등기를 함

아. 조합회계․청산

1) 회계감사

ㅇ 주택조합은 회계감사를 받아야 하고, 그 감사결과를 관할 시장･군수･구청장에게 보고하며, 이를 인터넷에 게재하는 등 해당 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 함(법 제34조제3항)

- 회계감사는 사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 하며, 회계감사에 대하여는「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제5조에 따른 감사기준을 적용함

※ 회계감사를 받지 않는 경우 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금(법 제98조제5호)

ㅇ 주택조합은 다음에 해당하는 기간에 대하여 그 다음 날부터 30일 이내에 회계감사를 받아야 하며, 회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일 이내에 감사결과를 해당 시장･군수･구청장과 주택조합에 통보하여야 함 (영 제42조)

- 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 날부터 3월이 경과한 날

- 법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날

ㅇ 회계감사 결과를 통보 받은 시장․군수․구청장은 감사 내용을 검토하고, 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정할 때에는 그 내용을 해당 조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있음

2) 청산 및 해산

ㅇ 입주 및 등기절차가 완료된 후 주택조합의 해산절차를 밟아야 함. 조합규약에는 사업종결 시 청산금의 징수‧지급방법 및 지급절차 등에 관한 사항들이 필히 포함(영 제37조제2항제10호)되도록 하고 있으며, 해산은 이에 근거하여 시행함

ㅇ 조합의 해산 시 총회의 의결을 거쳐 회계보고가 이루어져야 하며,(규칙 제17조제5항) 조합은 다음과 같은 서류를 첨부하여 해당 시장･군수･구청장에게 조합해산을 신청하여 인가를 받아야 함(법 제32조제1항, 영 제37조제1항, 규칙 제17조)

- 주택조합 해산인가신청서

- 조합원의 동의를 얻은 정산서

자. 주택조합에 대한 감독(법 제34조)

□ 국토교통부장관 또는 시장･군수･구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있음

□ 시장･군수･구청장은 주택조합 또는 그 조합의 구성원이 주택법 또는 주택법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있음

ㅇ 설립인가를 취소할 경우 시장･군수･구청장은 청문을 실시하여야 함(법 제93조)

※ 주택조합에 대한 지도․감독권자: 시장･군수･구청장

차. 보고･검사 등(법 제90조)

□ 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정하는 때에는 이 법에 의한 인가･승인 또는 등록을 한 자에 대하여 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있음. 이 경우 검사하는 공문원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 함

ㅇ 사업장에 출입하여 필요한 검사를 할 경우에는 검사 7일전까지 검사일시, 검사이유 및 검사내용 등에 대한 검사계획을 피검사자에게 통지하여야 함(긴급한 경우나 사전통지 시 증거인멸 등으로 검사목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 통지하지 아니할 수 있음)

참고 1		주택법령상 주택조합 관련 규정 발췌

<주택법>

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. "주택조합"이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

1) 서울특별시·인천광역시 및 경기도, 2) 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시, 3) 충청북도, 4) 광주광역시 및 전라남도, 5) 전라북도, 6) 대구광역시 및 경상북도, 7) 부산광역시·울산광역시 및 경상남도, 8) 강원도, 9) 제주특별자치도

나. 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

다. 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

제10조 (공동사업주체) ① (생략)

② 제32조에 따라 설립된 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자(지방자치단체, 대한주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

③ (생략)

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 공동사업주체 간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정하는 범위에서 당사자 간의 협약에 따른다.

제16조 (사업계획의 승인) ① ~ ③ (생략)

④ 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2010.4.5, 2012.1.26, 2013.8.6>

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정[제17조제1항제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)［제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 100분의 95 이상의 소유권을 말한다. 이하 제18조의2 및 제18조의3에서 같다］을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

⑤ ～  (생략)

제25조 (국공유지 등의 우선 매각 및 임대) ① 국가 또는 지방자치단체는 그가 소유하는 토지를 매각하거나 임대할 때 다음 각 호의 어느 하나의 목적으로 그 토지의 매수 또는 임차를 원하는 자가 있으면 그에게 우선적으로 그 토지를 매각하거나 임대할 수 있다.

1. 국민주택규모의 주택을 대통령령으로 정하는 비율 이상으로 건설하는 주택의 건설

2. 제32조에 따라 설립된 주택조합이 건설하는 주택(이하 "조합주택"이라 한다)의 건설

3. 제1호 또는 제2호의 주택을 건설하기 위한 대지의 조성

②  (생략)

제3절 주택조합

제32조 (주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택(제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택을 말한다)을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제3항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

② 제10조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합을 설립하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하거나 직장주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

④ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 제3항에 따른 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있다.

⑤ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법·설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항과 제3항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 제41조제1항에 따른 투기과열지구에서 제1항에 따라 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니 된다.

제32조의2(관련 자료의 공개) 주택조합의 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.

1. 조합규약

2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서

3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서

4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록

5. 사업시행계획서

6. 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서

7. 회계감사보고서

8. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

제34조 (주택조합에 대한 감독 등) ① 국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

② 시장·군수·구청장은 주택조합 또는 그 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

③ 주택조합은 대통령령으로 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장·군수·구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 해당 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

제39조 (공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·유인물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제32조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제69조에 따른 주택상환사채

3. 제75조에 따른 입주자저축 증서

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자

2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자

③ ~ ④ (생략)

⑤ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년 이내의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.

제90조 (보고ㆍ검사 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정할 때에는 이 법에 따른 인가·승인 또는 등록을 한 자에게 필요한 보고를 하게 하거나, 관계 공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.

② 제1항에 따른 검사를 할 때에는 검사 7일 전까지 검사 일시, 검사 이유 및 검사 내용 등 검사계획을 검사를 받을 자에게 알려야 한다. 다만, 긴급한 경우나 사전에 통지하면 증거인멸 등으로 검사 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항에 따라 검사를 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

제91조 (사업주체 등에 대한 지도ㆍ감독) 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의나 그 구성원 또는 리모델링주택조합이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

<주택법 시행령>

제12조 (공동사업주체의 사업시행) 법 제10조에 따라 토지소유자·주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다) 또는 고용자(이하 이 조에서 "토지소유자등"이라 한다)와 등록사업자[주택조합의 경우에는 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 및 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)를 포함한다]가 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 갖추어 법 제16조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.

1. 등록사업자가 제13조제1항 각호의 요건을 갖춘 자이거나 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업에 한한다)의 등록을 한 자일 것. 다만, 지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사의 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 토지소유자등이 주택건설대지의 소유권(지역주택조합 또는 직장주택조합이 법 제16조제2항제1호에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 사업으로 법 제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 100분의 95 이상의 소유권을 말한다)을 확보하고 있을 것

3. 주택건설대지(제2호에 따라 토지소유자등이 소유권을 확보한 대지를 말한다)가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등을 말소할 것. 다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 토지소유자등과 등록사업자간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 법 및 이 영이 정하는 범위안에서 협약이 체결되어 있을 것

제21조 (주택의 규모 및 규모별 건설비율) ④국토교통부장관은 주택수급의 적정을 기하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 법 제21조제1항제4호의 규정에 의하여 사업주체가 건설하는 주택의 75퍼센트(법 제10조제2항 및 제3항의 규정에 의한 주택조합이나 고용자가 건설하는 주택은 100퍼센트) 이하의 범위안에서 일정 비율 이상을 국민주택규모로 건설하게 할 수 있다.

⑤제4항의 규정에 의한 국민주택규모 주택의 건설비율은 단위사업계획별로 적용한다.

제3절 주택조합

제37조 (주택조합의 설립인가 등) ①법 제32조제1항에 따라 주택조합의 설립·변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 인가신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류와 해당 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서(지역·직장주택조합의 경우만 해당한다)를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.

1. 설립인가의 경우

가. 지역ㆍ직장주택조합의 경우

(1) 창립총회의 회의록

(2) 조합장선출동의서

(3) 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약

(4) 조합원 명부

(5) 사업계획서

(6) 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류

2. 변경인가의 경우 : 변경의 내용을 증명하는 서류

3. 해산인가의 경우 : 조합원의 동의를 얻은 정산서

②제1항제1호가목(3)에 따른 조합규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 조합의 명칭 및 소재지

2. 조합원의 자격에 관한 사항

3. 주택건설대지의 위치 및 면적

4. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항

5. 조합임원의 수·업무범위(권리·의무를 포함한다)·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항

6. 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계

7. 사업의 시행시기 및 시행방법

8. 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

9. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차. 이 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 국토교통부령으로 정한다.

10. 사업이 종결된 때의 청산절차, 청산금의 징수·지급방법 및 지급절차

11. 조합비의 사용내역과 총회의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

12. 조합규약의 변경절차

13. 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항

③주택조합은 주택건설예정세대수(설립인가 당시의 사업계획서에 따른 세대수를 말하되, 법 제38조의6에 따라 임대주택으로 건설·공급하여야 하는 세대수는 제외하며 법 제16조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수를 말한다. 이하 제39조에서 같다)의 2분의 1 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다. 다만, 리모델링주택조합의 경우에는 그러하지 아니하다.

④리모델링주택조합의 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다.

⑤시장·군수·구청장은 당해 주택건설대지에 대한 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가여부를 결정하여야 하며, 당해 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다.

1. 주택건설을 위한 건축심의 기준

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 수립되었거나 당해 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시·군계획에의 부합 여부

3. 이미 수립되어 있는 토지이용계획

4. 주택건설대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지가 있는 경우 그 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 초래할 우려가 있는지 여부

⑥주택조합은 법 제10조제2항의 규정에 의하여 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합의 업무(주택조합에의 가입을 알선하는 업무를 제외한다)를 대행하게 할 수 있다.

⑦주택조합의 설립·변경 또는 해산인가에 관하여 이 영에서 정하지 아니한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제38조 (조합원의 자격) ①법 제32조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 다음 각 호의 자로 한다.

1. 지역주택조합 조합원의 경우 다음 각 목의 요건에 적합한 자

가. 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자[세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 이에 해당하는지 여부에 관한 구체적인 기준은 국토교통부령으로 정한다]일 것

나. 조합설립인가신청일 현재 법 제2조제11호가목의 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것

2. 직장주택조합 조합원의 경우 다음 각목의 요건에 적합한 자

가. 제1호 가목에 해당하는 자일 것. 다만, 법 제32조제3항 전단의 규정에 의한 설립신고의 경우에는 무주택자에 한한다.

나. 조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체·법인에 근무하는 자일 것

3. 리모델링주택조합 조합원의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자. 이 경우 당해 공동주택 또는 복리시설의 소유권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

가. 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 소유자

나. 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자

다. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자와 그 건축물중 공동주택 외의 시설의 소유자

②주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 의한 조합원자격이 있는 것으로 본다.

③제1항의 규정에 의한 조합원 자격의 확인절차는 국토교통부령으로 정한다.

제39조 (지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) ①지역주택조합 또는 직장주택조합은 그 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 조합원수가 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 조합원의 사망

2. 법 제16조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제12조제2호에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제41조의2에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.

3. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원수가 주택건설예정세대수의 2분의 1 미만이 되는 경우

4. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

5. 법 제16조에 따른 사업계획승인 과정 등에서 주택건설예정세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 2분의 1 미만이 되는 경우

②제1항 단서의 규정에 의하여 조합원으로 추가 모집되는 자와 동항 각호의 사유로 충원되는 자에 대한 제38조제1항제1호 및 제2호에 규정된 조합원 자격요건 충족여부의 판단은 당해 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 한다. 다만, 제1항제1호의 사유로 인하여 조합원의 지위를 상속받는 자는 제38조제1항제1호 및 제2호에 규정된 조합원 자격요건을 필요로 하지 아니한다.

③제1항 단서에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.

제40조 (주택조합의 사업계획승인신청 등) ①주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제16조에 따른 사업계획승인(30세대 이상 세대수가 증가하지 아니하는 리모델링의 경우에는 법 제42조제3항에 따른 허가를 말한다. 이하 이 조 및 제42조에서 같다)을 신청하여야 한다.

②주택조합은 등록사업자가 소유하고 있는 토지(공공택지에 한정한다. 이하 이 항에서 같다)를 주택건설대지로 사용하여서는 아니된다. 다만, 경매 또는 공매를 통하여 등록사업자의 토지를 매입하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제41조 (직장주택조합의 설립신고) ①법 제32조제3항의 규정에 의하여 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합을 설립하고자 하는 자는 직장주택조합설립신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 주민등록표 등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다.

1. 조합원의 명부

2. 조합원이 될 자가 당해 직장에 근무하는 자임을 증명할 수 있는 서류(그 직장의 장이 확인한 서류에 한한다)

3. 무주택자임을 증명하는 서류

②제1항에서 정한 사항외에 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 신고절차, 주택의 공급방법 등은 국토교통부령으로 정한다.

제41조의2(자료의 공개) 법 제32조의2제8호에서 "대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료"란 다음 각 호의 서류 및 관련 자료를 말한다.

1. 연간 자금운용 계획서

2. 월별 자금 입출금 명세서

3. 월별 공사진행 상황에 관한 서류

4. 주택조합이 사업주체가 되어 법 제38조제1항에 따라 공급하는 주택의 분양신청에 관한 서류 및 관련 자료

제42조 (주택조합의 회계감사) ①주택조합은 법 제34조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는 날부터 30일 이내에 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 날부터 3월이 경과한 날

2. 법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날

②제1항의 규정에 의한 회계감사는 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 한다.

③제1항의 규정에 의한 회계감사에 대하여는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용한다.

④회계감사를 실시한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사결과를 관할 시장·군수·구청장과 당해 주택조합에 통보하여야 한다.

⑤시장·군수·구청장은 제4항의 규정에 의하여 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.

<주택법 시행규칙>

제17조 (주택조합의 설립인가신청 등) ①영 제37조제1항 전단의 규정에 의한 인가신청서는 별지 제23호서식에 의한다.

②영 제37조제1항제1호 가목(5)의 규정에 의한 사업계획서에는 조합주택건설예정세대수, 조합주택건설예정지의 지번·지목·등기명의자, 도시·군관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황을 기재하여야 한다.

③영 제37조제1항제1호 가목(6)에서 "국토교통부령이 정하는 서류"라 함은 다음 각 호의 서류를 말한다.

1. 고용자가 확인하는 근무확인서(직장주택조합의 경우에 한한다)

2. 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

④법 제32조제1항에 따라 지역·직장주택조합의 설립인가신청을 받은 특별자치도지사나 시장·군수·구청장(이하 "시장·군수 또는 구청장"이라 한다)은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 조합원의 주민등록표등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당서류를 첨부하도록 하여야 한다.

⑤영 제37조제2항제9호 후단의 규정에 의하여 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 다음 각호와 같다.

1. 조합규약(영 제37조제2항 각호에 규정된 사항에 한한다)의 변경

2. 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법

3. 예산으로 정한 사항외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

4. 시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결

5. 조합임원의 선임 및 해임

6. 사업비의 조합원별 분담내역

7. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

⑥국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성·보급할 수 있다.

⑦시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 법 제32조제1항의 규정에 의하여 주택조합의 설립·변경 또는 해산을 인가한 때에는 별지 제24호서식의 주택조합설립인가대장에 이를 기재하고, 별지 제25호서식의 주택조합(설립·변경·해산)인가필증을 신청인에게 교부하여야 한다.

⑧시장·군수 또는 구청장은 법 제32조제1항 및 법 제34조제2항의 규정에 의하여 주택조합이 해산하거나 주택조합의 설립인가를 취소한 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 기재하고, 주택조합설립인가필증을 회수하여야 한다.

⑨제8항의 주택조합설립인가대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성·관리하여야 한다.

제18조 (조합원의 자격확인 등)

① 영 제38조제1항제1호가목에서 "국토교통부령으로 정하는 지위"란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제13호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 등을 보유하고 있는 경우를 말한다)를 말한다.

②영 제38조제1항제1호 가목의 규정에 의한 조합원 자격의 판정기준은 다음 각호와 같다.

1. 상속·유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 인하여 주택을 취득한 때에는 사업주체로부터 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 당해 주택을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 볼 것

2. 제1호외의 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제6조의 규정을 준용할 것

③시장·군수 또는 구청장은 지역주택조합 또는 직장주택조합에 대하여 다음 각호의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 영 제38조제1항제1호 및 동항제2호의 규정에 의한 조합원 자격에의 해당여부를 확인하여야 한다.

1. 주택조합의 설립인가를 하고자 하는 경우

2. 당해 주택조합에 대한 사업계획을 승인하고자 하는 경우

3. 당해 조합주택에 대하여 사용검사 또는 임시사용승인을 하고자 하는 경우

④지역주택조합 또는 직장주택조합은 영 제39조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 조합원 추가모집의 승인을 얻고자 하는 경우에는 다음 각 호의 사항이 포함된 추가모집안을 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

1. 주택조합의 명칭·소재지 및 대표자의 성명

2. 설립인가번호·인가일자 및 조합원수

3. 법 제10조제2항의 규정에 의하여 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 그 등록사업자의 명칭·소재지 및 대표자의 성명

4. 조합주택건설대지의 위치 및 대지면적

5. 조합주택건설예정세대수 및 건설예정기간

6. 추가모집세대수 및 모집기간

7. 호당 또는 세대당 주택공급면적

8. 부대시설·복리시설 등을 포함한 사업개요

9. 사업계획승인신청예정일·착공예정일 및 입주예정일

10. 가입신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소

11. 조합원 분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항

12. 당첨자의 발표일시·장소 및 방법

13. 이중당첨자·부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항

14. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하여 요구하는 사항

제19조 (직장주택조합의 설립신고서 등) ①영 제41조제1항의 규정에 의한 직장주택조합설립신고서는 별지 제26호서식에 의한다.

②시장·군수 또는 구청장은 직장주택조합설립신고서를 접수한 때에는 그 신고내용을 확인한 후 별지 제27호서식의 직장주택조합설립신고대장에 이를 기재하고, 별지 제28호서식의 직장주택조합설립신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.

③시장·군수 또는 구청장은 법 제32조제3항의 규정에 의하여 직장주택조합이 해산한 때에는 직장주택조합설립신고대장에 그 내용을 기재하고 직장주택조합설립신고 필증을 회수하여야 한다.

④ 제2항의 직장주택조합설립신고대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성·관리하여야 한다.

<주택공급에 관한 규칙>

제2조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

13. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말하며, 법 제39조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자를 포함하되, 분양전환되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정된 자는 제외한다.

가. 제3조제2항제1호·제2호 및 제6호의 규정에 의한 주택에 대하여 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제9호의 주택에 대하여 해당관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제10호·제11호·제15호·제17호·제18호 및 제18호의2에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제11조부터 제13조까지, 제19조, 제19조의3부터 제19조의6까지, 제20조의2제14항 본문 및 제20조의3제2항·제4항에 따라 입주자로 선정된 자. 다만, 제10조제5항에 따라 계약을 체결하지 아니한 자와 같은 조 제6항에 따라 주택을 공급받는 자는 제외한다.

마. 제16조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자. 다만, 제16조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동·호수 배정의 추첨에 참가하여 동·호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자는 당첨자로 본다.

바. 법 제69조의 규정에 의하여 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받은 자

사. 법 제41조의2제2항 단서 및 제3항에 따라 한국토지주택공사 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자

자. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급받은 자

제3조 (적용대상) ① (생략)

②제1항에 따른 주택 중 다음의 제1호 및 제2호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조제1항부터 제3항까지(제2호에 따라 법인이 군인에게 공급하기 위하여 건설하는 주택의 경우에는 제4조제1항에 따른 거주요건을 적용하지 아니한다), 제12조의2제6항, 제21조의2, 제22조 및 제23조만을, 제3호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조ㆍ제12조의2제6항ㆍ제22조 및 제23조만을, 제4호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조ㆍ제21조의2 및 제29조만을, 제5호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조ㆍ제21조의2ㆍ제22조 및 제29조만을, 제6호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제21조의2 및 제22조만을, 제7호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제7조, 제8조제1항ㆍ제7항, 제12조의2제6항, 제23조, 제26조, 제26조의2 및 제27조제3항부터 제7항까지만을, 제8호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제12조의2제6항ㆍ제22조 및 제23조만을, 제9호 및 제10호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제22조만을, 제11호부터 제18호까지의 규정에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제12조의2제6항ㆍ제22조 및 제23조만을, 제19호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제7조, 제8조 및 제27조제5항부터 제7항까지의 규정만을 각각 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 20호 또는 20세대 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.

6. 법 제10조제2항의 규정에 의한 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택

제6조 (세대주인정기간의 산정 및 주택소유 여부 판정기준) ③주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 제19조제13항에 따른 특별공급 및 제32조제5항제1호에 따른 우선공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 제6호의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

1. 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의하여 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택의 소유자가 당해주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택

나. 85제곱미터이하의 단독주택

다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제10조제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

6. 60세이상의 직계존속(제11조의2 또는 제12조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제21조의2제3항의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

제20조 (주택의 단체공급) ①사업주체는 입주자모집공고일 현재 법 제32조제3항 및 제5항의 규정에 의하여 설립신고된 조합원이 20인이상인 직장주택조합에게 국민주택등의 건설량의 40퍼센트의 범위안에서 우선공급(이하 "단체공급"이라 한다)할 수 있다. 다만, 제4항의 규정에 의한 순위별로 단체공급을 받음으로써 그 주택조합의 남은 조합원 수가 20인에 미달하는 경우에는 주택의 단체공급신청에 있어서 그 수를 제한하지 아니한다.

②제1항의 규정에 의하여 국민주택등을 단체공급받고자 하는 직장주택조합의 조합원은 청약저축에 가입하여 매월 약정납입일에 월납입금을 6회이상 납입한 자이어야 한다.

③제1항의 규정에 의하여 단체공급을 받고자 하는 직장주택조합원은 다음 각호의 서류를 사업주체에게 제출하여야 한다.

1. 주택조합설립신고필증사본

2. 청약저축통장사본. 이 경우 당해직장주택조합의 조합장은 원본을 확인하여야 한다.

④사업주체는 단체공급신청자가 많아 경쟁이 있는 때에는 다음 각호의 순위에 따라 공급하여야 한다. 다만, 같은 순위안에서 경쟁이 있는 때에는 신청조합원의 평균저축총액이 많은 조합에 우선공급하여야 한다.

1. 제1순위 : 당해주택건설지로부터 4킬로미터이내에 조합원의 직장이 있는 조합

2. 제2순위 : 당해주택건설지로부터 8킬로미터이내에 조합원의 직장이 있는 조합

3. 제3순위 : 당해주택건설지역에 조합원의 직장이 있는 조합

제21조의2 (주택의 전산검색 및 세대주 등의 확인) ①사업주체(사업주체가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 시·도지사를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택의 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주자를 확정하려는 경우에는 입주대상자(예비입주대상자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 선정된 자 또는 사업계획상의 입주대상자로 확정된 자에 대하여 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하여야 한다. 이 경우 입주자저축취급기관이 제18조제1항에 따라 청약접수 및 입주자선정업무를 대행하는 경우에는 입주자저축취급기관이 전산관리지정기관으로 하여금 국토교통부장관에게 전산검색을 의뢰하도록 요청하여야 한다.

②제9조제2항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의하여 주택의 공급신청시에 구비서류의 제출을 생략한 경우 사업주체는 주택의 공급계약을 체결하기 전에 당첨예정자로부터 같은 항 제2호부터 제5호까지, 제10호 및 제11호에 따른 서류를 제출받아 세대주·세대원 및 해당 거주지 등을 확인하여야 한다.

③사업주체가 제1항 및 제2항의 규정에 의한 전산검색 및 제출서류의 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대하여는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 제9조제4항 각 호의 규정에 의한 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류, 세대주·세대원 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당여부를 확인한 후 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 한다.

④사업주체는 제3항의 규정에 의한 서류를 접수한 날부터 5년(제23조에 따른 재당첨제한기간이 10년에 해당하는 경우에는 10년)동안 보관하여야 하며, 관계기관의 요청이 있는 경우에는 이를 제출하여야 한다.

⑤법 제10조제3항의 규정에 의하여 근로자를 고용한 자가 그 근로자를 위하여 건설하는 주택의 경우 주택건설사업계획승인당시 입주대상자의 일부를 확정할 수 없는 때에는 입주대상자의 명단을 당해 주택의 사용검사일 이전까지 확정하여 시·도지사에게 통보한 후, 입주대상자로 확정된 자의 무주택기간 및 주택소유여부 등을 전산검색하여야 한다. 이 경우 전산검색의 방법 및 절차에 관하여는 제1항의 규정을 준용한다.

⑥제1항 또는 제5항에 따른 의뢰를 받은 국토교통부장관은 14일 이내에 전산검색 결과를 사업주체 또는 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.

제22조(당첨자의 명단관리) ①사업주체{국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사 또는 등록사업자 외의 자(지역주택조합, 직장주택조합, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합 등을 말한다)인 경우에는 시장등을 말한다}는 제2조제13호에 따른 당첨자의 명단이 확정된 경우 그 명단을 별지 제5호서식에 따라 지체 없이 전산관리지정기관이 정하는 방식으로 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.

②시·도지사는 제3조제2항제1호의 규정에 의한 주택의 경우 사업계획승인 당시 입주대상자가 결정되지 아니한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 입주대상자의 명단을 당해 주택의 사용검사일 이전까지 확정하여 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.

③전산관리지정기관은 제1항 및 제2항에 따라 통보받은 당첨자명단을 영구적으로 전산관리하여야 하며, 사업주체가 당첨자를 선정하고 그 명단을 당첨자가 확정된 날부터 30일 이내에 통보하지 아니하는 경우에는 통보를 촉구하여야 한다.

④제3항에 따라 당첨자명단을 관리함에 있어서 당첨자로 선정 또는 확정된 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 자는 당첨자로 보지 아니한다. 이 경우 사업주체(제5호 및 제6호의 경우에는 특별시장·광역시장·시장·군수 또는 제7조제1항제2호에 따른 분양보증기관을 말한다)는 그 명단을 전산관리지정기관에 통보하여 당첨자명단에서 이를 삭제하게 하여야 한다.

1. 세대주 또는 세대원중 1인이 취학·질병요양·근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자

2. 세대주 및 세대원 전원이 해외로 이주함으로써 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자

3. 임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자

4. 삭제  <2010.6.30.>

5. 사업주체의 파산, 입주자모집승인취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나 당해 주택에 입주할 수 없게 된 자

6. 법 제16조·법 제32조 또는 「도시 및 주거환경정비법」의 규정에 의한 사업계획승인의 취소 또는 조합설립인가·사업시행인가의 취소 등으로 사실상 주택을 공급받을 수 없게 된 자

7. 제22조의2에 따라 당첨이 취소된 부적격 당첨자

⑤제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 그 사유를 증명할 수 있는 재학증명서·요양증명서·재직증명서·사업자등록증명서·출입국사실증명원·임대주택명도확인서, 파산 등으로 입주금을 반환받았거나 입주할 수 없게 되었음을 확인하는 서류(분양보증기관이나 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 작성한 서류를 말한다) 및 주민등록표등본을 사업주체 또는 특별시장·광역시장·시장·군수에게 제출하여야 한다.

⑥전산관리지정기관은 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 전산관리되고 있는 당첨자 명단을 입주자저축취급기관에 제공하여야 한다.

⑦삭제  <2013.5.31.>

⑧전산관리지정기관은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 통보받은 당첨자와 그 세대에 속한 자(당첨자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 당첨자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)에 대하여 당첨자 명단을 전산검색하고, 그 결과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 경우에는 그 명단을 사업주체에게 통보하여야 한다. 다만, 제1호의 경우에는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 통보받은 당첨자에 대해서만 당첨자 명단을 전산검색한다.

1. 법 제39조제1항을 위반한 사람이 제9조의2제1항 각 호의 구분에 따른 입주자 자격제한 기간 중에 있는 경우

2. 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨자로 선정 또는 확정된 자가 투기과열지구안에서 제11조·제11조의2 및 제12조에 따른 제1순위로 공급신청하여 당첨된 경우

3. 제19조 및 제19조의3부터 제19조의6까지의 규정에 따라 주택특별공급을 받은 자가 다른 주택에 1회 이상 특별공급을 받은 사실이 발견된 경우

4. 제23조에 따른 재당첨제한을 받는 주택에 당첨된 자가 재당첨 제한 기간 내에 다른 분양주택(일정 기간이 지난 후 분양전환되는 임대주택을 포함하며, 민영주택인 경우에는 투기과열지구에서 공급하는 경우만 해당한다)의 입주자로 당첨된 경우

5. 제22조의2에 따라 당첨이 취소된 부적격 당첨자가 당첨일부터 3개월 동안 다른 분양주택(일정기간이 지난 후 분양전환되는 임대주택을 포함한다)의 입주자로 선정된 경우

⑨사업주체는 제8항에 따라 통보받은 부적격당첨자에게 그 사실을 통보하고, 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 소명자료를 제출받아 공급자격의 정당여부를 확인하여야 하며, 그 기간내에 소명하지 아니한 자에 대하여는 입주자선정대상에서 제외하거나 공급계약을 취소하여야 한다.

<주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율에 관한 지침>

제1조(목적) 이 지침은 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제21조 및 같은 법 시행령 제21조제4항에 따라 주택조합 등이 건설하는 주택의 규모별 비율을 정하여 규모별로 적정하게 건설·공급하고자 함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위) 이 지침은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 다음 각 호의 주택에 적용한다.

1. 법 제10조 및 제32조에 따른 지역·직장조합주택

2. 법 제10조에 따른 고용자가 건설하는 주택

3. <삭제>

제3조 <삭제>

제4조(지역·직장조합주택 등의 규모별 건설비율) 법 제10조제2항 및 제3항에 따른 지역·직장주택조합 및 고용자가 건설하는 주택 중 해당 조합원 및 종업원에게 공급되는 주택은 공급물량의 75% 이상을 국민주택규모 이하로 건설하여야 한다.

제5조 <삭제>

참고 2		표준규약

지역･ 직장주택조합 표준규약

국 토 교 통 부

※ 동 규약은 동 규약은 주택조합을 준비 중인 조합에서 조합규약 작성시 참고토록 하는 자료로서 법적 구속력은 없습니다.

목    차

제1장 총   칙

제1조(명  칭)	1

제2조(목  적)	1

제3조(사무소)	1

제4조(사업시행지역의 위치 및 면적)	1

제5조(조합규약의 변경)	1

제6조(조합원의 권리․의무에 관한 사항의 고지 등)	2

제7조(용어의 정의)	2

제2장 조합원

제8조(조합원의 자격)	3

제9조(조합가입)	4

제10조(조합원의 권리와 의무)	4

제11조(조합원 지위의 양도)	5

제12조(조합원의 탈퇴․자격상실․제명)	5

제13조(조합원의 추가모집․교체)	6

제14조(추가모집 조합원의 권리보호)	7

제3장 임  원

제15조(임원의 수와 피선출권)	8

제16조(임원의 선출)	8

제17조(임원의 임기)	8

제18조(임원의 결격사유 및 자격상실 등)	9

제19조(임원의 직무 등)	9

제20조(임원의 사임 및 해임 등)	11

제21조(임직원의 보수 등)	12

제4장 총회․대의원․이사회

제22조(총회의 설치)	12

제23조(총회의 의결사항)	13

제24조(총회의 의결방법)	15

제25조(대의원회의 설치)	16

제26조(대의원회의 직무)	16

제27조(대의원회의 소집)	16

제28조(대의원회의 의결방법)	16

제29조(이사회의 설치)	17

제30조(이사회의 직무)	17

제31조(이사회의 소집)	17

제32조(이사회의 의결방법)	17

제33조(감사의 이사회 출석권한 및 감사요청)	17

제34조(회의록 작성 및 관리)	18

제5장 조합회계

제35조(조합의 회계)	18

제36조(재원)	18

제37조(부담금의 부과 및 징수)	19

제38조(자금의 운영 및 관리)	19

제39조(조합의 회계감사)	19

제6장 사업시행

제40조(시행방법)	20

제41조(사업시행기간)	21

제42조(업무대행자의 선정)	21

제43조(시공자의 선정 및 사업시행계약)	21

제44조(공동사업주체인 시공자의 의무)	22

제45조(기성금 지급)	23

제46조(부동산의 신탁)	23

제47조(부기등기)	23

제48조(조합주택의 공급)	24

제49조(일반분양)	24

제50조(입주자로 선정된 지위의 전매 등)	24

제7장 완료조치

제51조(입주 등)	25

제52조(조합의 해산)	26

제53조(청산인의 임무)	26

제54조(채무변제 및 잔여재산의 처분)	26

제55조(관련서류의 이관)	26

제8장 보  칙

제56조(다른 규정의 적용)	27

제57조(규약의 해석)	27

제58조(소송 관할)	27

부  칙	27

< 참고사항 >

【 표준규약의 활용방법 】

지역･직장주택조합은 주택법령의 규정에 해당되는 다수의 무주택자(주거전용면적 85제곱미터 이하 주택소유자 포함)가 조합을 설립하여 사업부지를 확보하고 주택법령에 따라 사업부지를 관할하는 시장･군수･구청장으로부터 조합설립인가를 받은 후 시공자와 함께 주택건설사업을 시행하는 제도이다.

표준규약은 주택건설사업에 경험이 없는 지역･직장주택조합 및 조합원이 규약을 작성함에 있어 그 사업의 구체적인 추진절차와 조합원의 권리․의무관계, 주택조합 운영방법, 사업시행 방법, 분쟁해결 방법 등 주택조합의 규약에 반영되어야 할 방법을 예시하는 하나의 가이드라인으로 법적 구속력은 없다.

표준규약은 주택조합･시공사･사업부지의 특징과 여건 등에 따라 각자의 실정에 맞도록 추가･삭제･수정할 수 있다.  그러나 조합원의 권익과 관계되는 사항에 대한 규정완화 등은 치밀한 검토와 전체적인 합의절차 등을 거쳐 신중하게 정하는 것이 바람직하며 관계법령에 위반되어서는 아니된다. 표준규약에서 사용된 용어 또는 기호의 정의는 다음과 같다.

【주】: 표준규약에 직접 규정한 사유와 관계법령의 근거 및 해당 조항이 지니는 의의와 성격을 설명하였고, 실제 규약 작성시 주의해야 할 내용․기준․범위 및 출처 등을 설명한 것임

○  : 표준규약에 직접 규정하기 어려운 사항으로 명칭 및 사업부지의 위치, 대표자 성명, 구체적인 수치 등을 주택조합에서 기재해야 할 사항임

제1장   총  칙

제1조(명칭)

본 조합의 명칭은 ○○○지역(직장)주택조합(이하“조합”이라 한다)이라 한다.

【주】주택법에 따라 지역주택조합, 직장주택조합의 명칭 사용.

제2조(목적)

본 규약은 주택법에 따른 지역(직장)주택조합 사업에 관한 필요한 사항을 정하여 조합원의 권익을 보호하고 사업추진이 원활히 이루어지도록 함으로써 조합원 주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제3조(사무소)

조합의 주된 사무소는 ○○(시․도) ○○(시․군․구) ○○(읍․면) ○○(로․길) ○○○에 둔다.

제4조(사업시행지역의 위치 및 면적)

조합의 주택건설대지는 ○○(시․도) ○○(시․군․구) ○○(읍․면) ○○(로․길) ○○○번지 외 ○○필지로서 사업부지의 총면적은 ○○○○㎡으로 한다. 단, 본 사업의 시행상 필요할 경우 대지의 총면적이 다소 증감할 수 있다.

조합은 당해 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 한다.

【주】주택법 시행령 제37조의 내용을 반영하여 주택조합의 설립인가시 필수적으로 조합의 주택건설대지를 특정하도록 함. 다만, 진입로부지 매수, 사업부지 감소 등 사업시행상 필요하여 사업부지의 면적변경(증감)이 있을 수 있음

【주】주택법 시행령 제37조 (주택조합의 설립인가등) 참조 : 주택조합설립인가·변경인가 또는 해산인가를 받고자 하는 자는 인가신청서에 필요 서류를 첨부하여 조합주택건설대지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 제출하여야 함

제5조(조합규약의 변경)

조합규약은 조합원 총회에서 제24조에 따른 총회의 의결 방법에 따라 변경한다.

【주】조합규약의 변경은 주택법 시행규칙 제17조 제4항에 따라 총회의 의결사항에 해당함

제6조(조합원의 권리･의무에 관한 사항의 고지 등)

① 조합은 조합원의 권리･의무에 관한 사항(변동사항을 포함한다. 이하 같다)을 조합원에게 성실히 고지하여야 한다.

② 조합이 제1항에 따라 조합원의 권리･의무에 관한 사항을 고지하는 때에는 이 규약에서 따로 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 따른다.

1. 관련 조합원에게 등기우편으로 통지하여야 한다. 등기우편이 주소불명 등의 사유로 반송된 경우에는 제2호의 조치로 통지에 갈음한다.

2. 조합 사무실 또는 인터넷(조합 홈페이지 등)에 3월 이상 비치하거나 게재하는 등 조치를 하여 관련 조합원이 이를 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】조합이 조합원의 권리･의무에 관한 사항을 사전에 성실히 고지하도록 하여 조합원의 권익을 보장하도록 하고 집행부의 독단적인 조합운영을 차단할 수 있도록 함

제7조(용어의 정의)

이 규약에서 사용하는 용어의 의미는 다음과 같다.

1. 조합운영비 : 조합사무실의 운영, 임직원의 급여, 기타 경비에 사용하기 위하여 조합원들이 납입하는 금액

2. 토지매입비 : 사업대상 토지구입을 위해 조합원이 납입하는 금액

3. 건축비 : 건축을 위한 직․간접 공사비로 조합원이 납입하는 금액

4. 부담금(조합비) : 조합운영비, 토지 매입비, 건축비 등 조합의 사업추진을 위해 조합원이 조합에 납입하는 일체의 금액

5. 1차 조합원 : 조합설립인가 당시의 조합원 또는 이들의 지위를 승계한 자

6. 2차 조합원 : 조합설립인가 후 추가모집승인을 받아 조합에 가입한 조합원

【주】조합의 사업형태에 따라 조합원들이 조합에 납입하는 금액의 성격을 명확히 할 필요가 있음. 조합운영비 등을 별도로 징구하지 않는 조합이 있을 수 있으며, 조합의 형편에 따라 필요한 사항을 정하면 될 것임

【주】소수의 조합원으로 조합설립인가를 받은 후 대규모로 조합원을 추가모집할 경우에는 설립인가 당시 조합원과 추가모집된 조합원 사이의 이해관계의 충돌을 방지하고 추가모집 조합원의 임원 피선출권등 권익을 보장할 필요도 있으므로 그러한 경우를 대비하여 1차, 2차 조합원의 용어를 구분한 것이나, 조합실정에 따라서는 불필요한 규정이 될 수도 있음

제2장  조합원

제8조(조합원의 자격) 조합원의 자격요건은 주택법령에 정한 조합원의 자격요건을 말하며, 다음 각 호와 같다.

1. 지역주택조합의 경우

가. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자. 다만, 주택조합의 조합원이 근무･질병치료･유학･결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장･군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원자격이 있는 것으로 본다.

나. 주택조합설립인가신청일 현재 법 제2조제11호가목의 지역(주택조합설립인가지역)에 6개월 이상 거주하여 온 자

2. 직장주택조합의 경우

가. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자. 다만, 주택조합의 조합원이 근무･질병치료･유학･결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장･군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원자격이 있는 것으로 본다.

나. 주택조합설립인가신청일 현재  ○○시․도 ○○시․군․구 안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

【주】조합원자격의 규정은 주택법 제32조제5항 및 주택법 시행령 제38조 등에 규정된 중요한 사항이므로 주택법령 등에서 정하는 구체적인 사항을 추가토록 하고, 동일지역의 범위는 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다) 이어야 함

【주】조합원 자격의 지속적인 유지여부는 전산검색에 의하여 확인될 것이고, 추후 2차조합원 및 조합원 변경의 요건 역시 1차조합원과 동일한 조건을 유지하도록 명확하게 제시되어야 할 것임

제9조(조합가입)

① 규약 제8조 (조합원 자격)에 해당하는 자로서 조합에 가입하고자 하는 자는 소정 양식의 가입신청서 및 사업시행에 필요한 서류를 제출하여 조합장의 허가를 얻어야 한다.

② 조합원은 조합이 사업시행에 필요한 서류를 요구할 경우에 이를 제출할 의무가 있으며, 조합은 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야 한다.

③ 조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도･상속･증여 및 판결 등으로 이전받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 조합원이 행하였거나 조합이 종전의 조합원에게 행한 처분, 청산시 권리․의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다.

【주】조합원 지위 이전시 권리관계를 명확하게 함으로써 업무의 혼란을 줄이기 위함

제10조(조합원의 권리와 의무)

① 조합원은 다음 각 호의 권리를 갖는다

1. 사업계획으로 정한 조합주택의 공급청구권

2. 총회의 출석권․발언권 및 의결권

3. 임원과 대의원의 선출권 및 피선출권, 피선출권은 조합원에 한하며 조합원 이외의 자는 임원 및 대의원으로 선출될 수 없다.

【주】임원과 대의원의 피선출권을 조합원에 한하도록 하여 자격시비를 방지하고자 함

② 조합원은 다음 각 호의 의무가 있다.

1. 부담금(조합운영비, 토지매입비, 건축비 등) 등의 납부의무

2. 관계법령 및 규약, 총회 등의 의결사항 준수의무

【주】조합원에게 금전적 부담이 되는 사항을 보다 명확히 규정하기 위한 것으로 조합에 따라 보다 구체적으로 명시할 수도 있음.

③ 조합원의 의결권은 평등하며, 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 않는다. 다만, 조합원이 유고로 권한을 행사할 수 없는 경우에는 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하고 그 권한을 대리로 행사할 수 있다.

【주】조합원의 부재, 유고 등으로 조합원의 권한을 대리로 행사하는 경우에 자격 등에 관한 분쟁이 많은 점을 감안한 것임.

④ 조합원이 주소 또는 인감을 변경하였을 경우에는 즉시 조합에 통지하여야 하며, 통지하지 아니하여 발생되는 불이익에 대하여 조합에 이의를 제기할 수 없다.

제11조(조합원 지위의 양도)

① 조합원이 그 권리를 양도할 때에는 관계법령에 적합하여야 하며, 관할 시･군･구청에서 양도계약서에 검인을 받아 조합에서 권리의무승계계약서를 작성하여야 한다. 양도 즉시 검인 및 권리의무승계계약서를 작성하지 아니한 경우 이로 인한 불이익에 대하여 해당조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.

② 조합은 검인받은 양도계약서 사본을 제출받아 권리의무승계계약서에 첨부하여 보관하고 조속히 조합설립인가권자에게 조합원변경인가를 신청하여야 한다. 양도자는 변경인가를 받을 때까지 조합원자격을 유지하여야 하며, 양수자는 변경인가를 받아야 조합원이 될 수 있다.

【주】전매 등으로 조합원의 권리가 양도되는 경우가 많으나 관계법령에 위배되는 전매가 있을 수 있으므로 이를 방지하고, 아울러 조합이 조속히 조합원 변경인가를 처리할 수 있도록 하여 사업추진에 지장을 초래하는 것을 방지하고자 함

③ 제1항에 따른 양도계약서 및 권리의무승계계약서에는 인감도장으로 날인하여야 하고, 인감증명서를 첨부하여야 한다.

【주】조합원 지위의 양도에 관한 사항은 조합원의 재산상 매우 중요한 사항이므로 조합원의 권익보호를 위하여 조합원 본인의 인감을 날인토록 하는 것임. 다만, 인감날인 및 인감증명서의 첨부는 조합원의 지위를 양도하는 경우 이외에도 조합원의 권리행사에 매우 중요한 다른 규정에서도 총회의 의결을 거쳐 포함시킬 수 있을 것임

제12조(조합원의 탈퇴․자격상실․제명)

① 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.

【주】조합원의 개인적 사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많으므로 원칙적으로 임의탈퇴는 불허하되, 총회 등의 의결에 따르도록 한 것이며 총회 또는 대의원회의 의결 여부는 조합원 수, 단지규모, 탈퇴가 조합에 미치는 영향 등을 감안하여 결정하면 될 것임.

② 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.

【주】관계법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우 조합원의 자격이 조합내부의 별도 절차(총회 또는 대의원회 의결 등)나 행정절차(변경인가 등)를 받을 때까지 지속되는지 여부에 대한 논란을 방지하고자 함.

③ 조합원이 다음 각 호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우

2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우

【주】소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여토록 한 것임

④ 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.

【주】조합원의 지위를 상실한 경우에는 조속하게 납입금을 반환하도록 하여 분쟁을 방지하고자 함. 다만, 주택조합의 사정에 따라서는 자금능력의 부족으로 조속한 환급이 불가능한 경우가 있고, 이러한 경우에도 조속한 상환을 강제한다면 잔존 조합원의 피해가 클 것이므로 예외적으로 총회의 의결로서 환급시기를 사업완료 후 등으로 조정할 수 있도록 규정한 것임

제13조(조합원의 추가모집․교체)

조합은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 조합원의 추가모집이나 교체를 할 수 있으며 주택법 등 관계법령에 적합하여야 하고, 이에 위배되어 조합원을 추가모집하거나 교체할 수 없다.

1. 조합원의 사망

2. 법 제16조에 따른 주택건설사업계획의 승인이후에 입주자로 선정된 지위(당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제41조의2제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우를 제외한다.

3. 조합원 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우

4. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

【주】주택법 시행령 제39조에 따라 조합원의 추가모집이나 교체에 관하여 일정한 제한을 가하고 있으므로 이를 규약에 반영할 필요가 있음

【주】주택법 시행령 제39조제1항에 따르면, 지역조합 또는 직장조합은 그 설립인가를 받은 후에는 당해 조합의 구성원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없음. 다만, 조합원수가 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위 안에서 시장 등으로부터 국토교통부령이 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우와 기타 사유로 결원이 발생한 범위 안에서 충원하는 경우에는 그러하지 않음

【주】주택법 시행령 제39조제2항 : 제1항 단서의 규정에 의하여 조합원으로 추가모집되는 자와 동항 각호의 사유로 충원되는 자에 대한 제38조제1항제1호 및 제2호에 규정된 조합원 자격요건 충족여부의 판단은 당해 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 한다. 다만, 제1항제1호의 사유로 인하여 조합원의 지위를 상속받은 자는 제38조제1항제1호 및 제2호에 규정된 조합원 자격요건을 필요로 하지 않음

【주】주택법 시행령 제39조제3항 : 제1항 단서에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 함

【주】주택법 제32조제5항 단서 : 다만, 제41조제1항에 따른 투기과열지구에서 제1항에 따라 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니 된다

【주】주택법 제41조의2제1항제1호 : ① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

제14조(추가모집 조합원의 권리보호)

조합이 조합원을 추가모집한 경우 추가모집된 조합원(2차 조합원)이 조합설립인가 당시의 조합원(1차조합원) 숫자를 상회할 경우 조합임원에 대하여 다시 총회를 소집하여 신임여부를 확인하여야 한다. 또한 추가모집 조합원수에 비례하여 신임이사를 충원할 수 있다.

【주】소수의 조합원으로 조합설립인가를 받은 후 대규모로 추가조합원 모집을 할 경우에는 추가모집 조합원의 임원 피선출권등 권익을 보장할 필요도 있음

【주】2차 조합원은 최초 설립인가된 조합에서 제시한 사업계획을 인정한 상태에서 가입한 것임. 2차 조합원이 다수라 할지라도 기존의 임원 및 대의원 등은 사업의 연속성 유지를 위하여 지위를 그대로 유지토록 하고 추가로 임원 또는 대의원수를 확보하면 될 것임

제3장  임원

제15조 (임원의 수와 피선출권)

본 조합에는 조합장 1인과  ○인 이내의 이사 및 2인 이내의 감사를 둔다. 조합원이 아닌 자는 임원으로 선출될 수 없다.

【주】조합의 대표로서 조합장 1인을 두고, 조합의 실정에 맞게 적정한 수의 이사를 두도록 함. 주택조합의 특성상 조합원이 아닌 자의 임원 피선출권을 금지하여야 함

제16조(임원의 선출)

임원은 총회에서 재적조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 선출한다. 다만, 1차 투표에서 정족수에 미달되어 선출이 불가능한 경우에는 다득표자 2인을 상대로 2차 투표를 실시하고, 2차투표에서도 정족수에 미달된 경우 3차 투표를 통해 최다득표수로 선출할 수 있다.

【주】조합 임원의 선임과 해임은 주택법 시행규칙 제17조제5항에 따라 총회의 의결사항임

제17조(임원의 임기) 임원의 임기는 선임된 날부터 다음 각 호의 경우를 제외하고는 사업종료시까지로 한다.

1. 자진사퇴한 경우

2. 제18조의 제1항에 따른 결격사유가 발생한 경우

3. 총회의 의결에 따라 해임되는 경우

【주】임원의 임기는 원칙적으로 사업종료시까지로 정하여 사업추진의 일관성을 도모하고자 하는 것이며, 임원이 직무를 유기하거나 권한을 남용하여 사업추진에 지장이나 손해를 준 경우 조합원 총회의 의결로 해임할 수 있도록 하여 조합원의 권익을 보호하도록 함

제18조(임원의 결격사유 및 자격상실 등)

① 다음 각 호의 자는 조합의 임원 및 대의원에 선임될 수 없다.

1. 미성년자․금치산자․한정치산자 또는 파산자로서 복권되지 아니한 자

2. 법원의 판결 또는 법률에 의하여 자격이 상실되거나 정지된 자

3. 금고이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 경과되지 아니한 자

4. 금고이상의 형의 선고를 받고 그 집행유예의 기간이 완료된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자 또는 선고유예를 받고 그 선고 유예기간 중에 있는 자

5. 본 주택조합의 시공사 또는 업무대행사의 임직원

② 임원 및 대의원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소될 경우에는 확정판결이 있을 때까지 이사회 또는 대의원회 의결에 따라 직무수행자격을 정지시킬 수 있으며, 그 사건으로 벌금이상의 형의 선고를 받은 임원 및 대의원은 그 날부터 자격을 상실한다. 자격을 상실한 경우 즉시 새로운 임원 및 대의원을 선출하여 관할관청의 변경인가를 받아야 한다.

【주】당해 주택조합의 시공사, 업무대행사, 행정용역사의 임직원이 조합임원이 될 경우 조합원의 권익보다는 시공사 등의 이익을 추구할 가능성이 있으므로 시공사 등의 임직원에 대하여 조합임원의 자격을 제한하고자 한 것임

【주】조합임원의 선임과 해임은 총회의 의결사항이고 직무와 관련된 사건으로 기소된 후 확정판결까지의 기간이 장기화될 경우 해당 임원의 자격시비 등으로 조합 업무추진에 지장이 많음을 감안한 것임

제19조(임원의 직무 등)

① 조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다.

② 이사는 이사회에 부의된 사항을 심의․의결하며 이 규약 또는 업무규정이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분담한다.

③ 감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다. 이 경우 조합원 1/10이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 공인회계사가 작성한 감사보고서를 제출하여야 한다. 이 경우 회계감사비용은 공인회계사 회계감사를 요청한 조합원이 부담하여야 한다.

【주】조합회계 등 감사의 업무에 관하여 의혹이 있을 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰토록 하여 의혹을 해소할 수 있도록 한 것으로 요청정족수는 조합의 규모 등에 따라 1/20, 1/5, 1/3 등으로 적정하게 조정할 수 있음. 소수 조합원에 의한 공인회계사에 의한 회계감사가 남용되는 것을 방지하기 위하여 감사비용은 감사를 요청한 조합원이 부담하도록 하는 것이 바람직하나, 조합의 사정에 따라서는 조합이 부담하는 것으로 정하여도 무방할 것임

④ 감사는 조합의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하며, 조합장에게 보고를 위한 회의를 소집할 것을 요구할 수 있다. 이 경우 감사의 회의소집요구에도 불구하고 조합장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 회의를 소집할 수 있다. 회의소집 절차와 의결방법 등은 제22조 제6항 및 제7항, 제24조, 제27조, 제28조의 규정을 준용한다.

【주】부정이 있을 경우, 감사에게 총회 또는 대의원회의의 소집요구권 및 소집권을 부여함으로써 부정에 대한 신속한 조치를 기할 수 있도록 한 것임.

⑤ 조합장이 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다.

⑥ 조합장이 유고로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 이사 중에서 연장자순에 의하여 그 직무를 대행한다.

【주】부조합장이 있는 경우 부조합장, 상근이사 중 연장자순 등으로 조합여건에 맞게 조정할 수 있음

⑦ 조합은 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급직원을 들 수 있다.

【주】상근임원의 종류 및 상근임원의 업무범위․권한․의무, 유급 직원의 수 및 직함, 업무내용 등을 별도의 인사규정을 마련하여 운영하도록 한 것이나, 조합의 규모나 성격에 따라 별도의 인사규정이 없이 규약에 직접 정할 수도 있을 것임

⑧ 조합에 상근하는 임직원은 같은 목적의 사업을 시행하는 다른 조합 또는 시공사 및 유사단체의 임직원을 겸할 수 없다.

제20조(임원의 사임 및 해임 등)

① 임원이 자의로 사임하는 경우에는 서면에 의한 사임서를 제출하여야 한다. 조합장 및 감사의 경우에는 사임서가 총회, 대의원회 또는 이사회에 제출되어 수리된 때, 나머지 임원의 경우에는 사임서가 조합장에게 제출되어 수리된 때에 사임의 효력이 발생한다. 사임의 효력이 발생한 때에는 사임서를 수리한 기관(조합장의 경우에는 총회, 대의원회 또는 이사회, 기타 임원의 경우에는 조합장)의 동의가 없는 한 임의로 사임을 철회할 수 없다.

【주】임원을 사임하는 경우에 사임의 효력발생시기가 불투명하고, 사임 이후에 사임의사를 철회하는 경우에도 임원 자격유무를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로 사임의 효력발생시기 및 철회가 가능한지 여부를 명확하게 규정하여 혼선을 방지하고자 한 것임

② 임원은 그 선임 절차에 따라 해임할 수 있다. 이 때 감사는 임원에 대한 해임사유에 대하여 총회에 보고할 수 있으며, 감사의 해임일 경우 조합장이 해임사유에 대하여 총회에 보고할  수 있다.

【주】조합장을 비롯한 임원의 해임은 선임과 같은 절차로 행하여지도록 한 것임. 조합임원의 선임 및 해임은 주택법 시행규칙 제17조 제4항에 따라 총회의결사항임

③ 제1항 및 제2항에 따라 임원이 사임하거나 해임되는 경우에 임원 선임절차에 따라 즉시 새로운 임원을 선출하여야 하며 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지는 종전의 임원이 직무를 수행한다.

④ 제3항의 경우 사임하거나 해임되는 임원이 새로운 임원이 선임, 취임할 때까지 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니하다고 인정될 때에는 이사회 또는 대의원회의 의결에 따라 그의 직무수행을 정지하고 조합장이 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다. 다만, 조합장이 사임 또는 해임되거나 제18조제2항에 따른 직무수행자격의 정지기간 동안에는 감사가 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다.

【주】임원이 직무태만, 부정 등으로 해임되는 경우에는 새로운 임원이 선출될 때까지 업무를 수행하는 것이 적정하지 못한 경우가 있을 것이므로 업무공백이나 부작용이 없도록 업무수행을 대신할 자를 임시로 선임할 수 있도록 한 것임

제21조(임직원의 보수 등)

① 조합은 상근임원 또는 비상근 임원에 대하여 별도로 정하는 보수규정에 따라 보수를 지급할 수 있으며, 임원이 그 직무를 수행함으로써 발생되는 경비를 지급할 수 있다.

【주】직장주택조합이나 지역주택조합의 경우에 상근하는 임원이 없는 조합이 많으나 비상근 임원이라 하더라도 조합의 업무를 위하여 많은 시간을 투여하고, 비용을 지출하는 경우도 많이 있으므로 조합의 사정에 따라 상근, 비상근 임원에 대하여 보수 및 경비를 지급할 수 있을 것임

② 유급직원에 대하여 조합이 정하는 별도의 보수규정에 따라 보수를 지급하여야 한다.

【주】임원 및 유급직원에 대한 보수는 사업비에 영향을 미치므로 별도의 보수규정을 마련하여 운영토록 한 것이나, 조합의 규모에 따라 규약에 보수에 관한 사항 등을 직접 규정할 수도 있음

③ 유급직원은 조합의 인사규정(또는 규약의 인사에 관한 규정 제○조 제○항)이 정하는 바에 따라 조합장이 임명한다. 이 경우 임명결과에 대해 사후에 총회 또는 대의원회의 인준을 받아야 하며 인준을 받지 못하면 즉시 해임하여야 한다.

제4장  총회, 대의원회, 이사회

제22조(총회의 설치)

① 조합에는 조합원 전원으로 구성되는 총회를 둔다.

② 총회는 창립총회, 정기총회, 임시총회로 구분하며 조합장이 소집한다. 다만, 창립총회는 주택조합추진위원회 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다.

③ 정기총회는 매년 1회 12월 중에 개최한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 대의원회 또는 이사회 의결로 일시를 변경할 수 있다. 회계연도내에 임시총회가 개최된 경우에는 대의원회 또는 이사회 의결로 정기총회를 생략할 수 있다.

【주】정기총회는 매년 일정한 시기에 개최하는 것이 바람직하나 조합의 사정에 따라 탄력적으로 운영할 수 있도록 총회개최 시기의 변경을 가능케 한 것임. 총회에는 비용이 소요되므로 사업일정에 따라 임시총회를 개최한 경우에는 정기총회를 생략할 수 있도록 한 것이나 조합실정에 따라 달리 정할 수도 있을 것임

④ 임시총회는 다음 각 호의 경우에 개최한다.

1. 조합장이 필요하다고 인정하는 경우

2. 재적조합원 1/5 이상이나 재적대의원 2/3 이상 또는 감사 전원으로부터 안건을 명시하여 서면에 의한 임시총회의 소집요구가 있을 경우

⑤ 제4항 제2호의 경우 조합장은 필요성 유무에 불구하고 1개월 이내에 임시총회를 개최하여야 한다. 이 경우 7일 이내에 조합장이 총회소집요구에 응하지 않을 경우에는 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사는 법원의 총회소집허가를 얻어 총회를 소집할 수 있다. 총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사가 법원에 총회소집 허가 신청을 한 뒤에는 조합장은 같은 안건을 목적으로 한 총회를 소집할 수 없다.

【주】일정비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집요구권을 부여함으로써 조합원의 권익을 보호하도록 함. 이때, 총회소집요구 정족수는 조합원 수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 정할 수 있을 것임

【주】조합원, 대의원 또는 감사에게 총회소집권을 부여한 것은 민법의 사단법인에 관한 규정중 소수조합원의 권리를 원용한 것이므로 이에 따라 법원의 허가를 얻어 총회를 소집할 수 있도록 정한 것임. 법원의 허가를 얻도록 한 것은 소수조합원에 의한 총회소집권 남용을 방지하고, 총회소집절차가 법령 및 규약에 부합하도록 하기 위한 것임

【주】총회소집을 요구한 조합원, 대의원, 감사가 법원에 총회소집 허가신청을 한 뒤에 조합장이 같은 안건을 목적으로 한 총회를 소집하는 것을 허용한다면 조합장이 총회개최시기를 고의로 지연시키는 것을 방조하는 것이므로 소수조합원 등에 의한 총회소집 요구의 실효성을 높이기 위하여 법원에 총회소집허가신청을 한 뒤에는 조합장이 같은 안건을 목적으로 하는 총회를 소집하는 것을 제한하고자 하는 것임.

⑥ 제2항부터 제4항까지에 따라 총회를 개최하는 경우에는 총회의 목적･안건･일시･장소 등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다.

⑦ 제2항부터 제5항까지에 따라 총회를 개최하는 경우에는 회의개최 14일전부터 회의목적･안건･일시･장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하거나, 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고하여야 하며, 각 조합원에게는 회의개최 10일전까지 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다. 다만, 긴급을 요하여 이사회의 의결로서 정한 경우에는 위 공고기간을 단축할 수 있으나, 최소한 7일 이상의 공고기간은 부여하여야 한다.

제23조(총회의 의결사항)

① 다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐 결정한다.

1. 조합 규약의 변경

2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법

3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약

4. 시공자의 선정․변경 및 공사계약의 체결

5. 조합임원의 선임 및 해임

6. 사업시행계획의 결정 및 변경. 단, 법령에 의한 변경 및 인․허가과정에서 변경된 경우는 제외한다.

7. 사업비의 조합원별 분담내역

8. 조합해산의 결의 및 해산시 회계보고

9. 업무대행자 선정에 관한 사항

10. 예산 및 결산의 승인

11. 기타 주택법령 및 이 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회의 의결을 요하는 사항

【주】주택법 시행규칙 제17조제5항의 내용을 반영하여 반드시 총회의 의결을 거쳐야 할 내용을 명시한 것으로, 사업시행에 있어서 핵심적인 사항에 대하여는 가급적 총회에서 조합원 스스로가 결정하도록 하여야 할 것임

② 제1항에 따른 총회의 의결사항에 대하여는 구체적 안건에 관하여 총회의 의결을 거쳐서 대의원회, 이사회, 조합장 등에게 위임하기 전에는 다른 조직이나 기관으로 하여금 총회의 권한을 대행하게 할 수 없다.

【주】총회의 의결을 거치지 않고 다른 조직이나 기관이 총회의 권한을 대행할 수 없다는 취지를 명시하여 조합원들의 권익을 보호하되, 구체적 안건에 관하여 위임할 필요성이 있는 경우에 총회의 의결로써 대의원회, 이사회, 조합장 등에게 위임할 수 있도록 함

【주】주택법 시행령 제37조제6항에 따르면 공동사업주체인 등록사업자가 조합업무(조합가입의 알선은 제외)를 대행할 수 있도록 규정하고 있으며, 업무대행자의 선임은 조합원총회에서 결정하는 것이 바람직할 것으로 보아 제1항제9호를 둔 것임. 한편, 주택법 제97조제7호에 따르면 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격외의 수수료를 그 밖의 명목으로 받은 자는 처벌대상임

제24조(총회의 의결방법)

① 총회는 이 규약에 달리 정함이 없는 한 재적조합원 과반수의 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.

② 제1항에 불구하고 다음 각 호에 관한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결한다.

1. 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 의결하는 경우

2. 조합규약의 변경

【주】조합의 존폐에 관계되는 중요사항의 경우 의결정족수를 강화할 수 있으며, 의결요건의 강화 정도 및 구체적인 내용은 조합의 실정에 따라 달리 정할 수 있을 것임.

③ 조합원은 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 제1항 및 제2항에 따른 출석으로 본다.

④ 조합원은 제3항에 따라 서면으로 의결권을 행사하는 때에는 안건내용에 대한 의사를 표시하여 총회 전일까지 조합에 도착되도록 제출하여야 한다.

⑤ 조합원은 제3항에 따라 대리인으로 하여금 의결권을 행사하는 때에는 성년자를 대리인으로 정하여 조합에 위임장을 제출하여야 한다.

⑥ 총회소집 결과 정족수가 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 다시 소집하여야 한다. 이 경우에는 제27조 및 제28조에 정한 대의원회에서 의결한다.

【주】총회를 소집하여도 조합원들의 무관심으로 인하여 정족수가 충족되지 않는 경우에는 조합운영을 위하여 현실적으로 참석자만으로 총회를 운영할 수 있도록 한 것임

⑦ 조합원의 4/5 이상에 의한 서면에 의한 합의(서면의결)가 있는 때에는 총회의 의결이 있는 것으로 본다.

【주】안건에 대하여 조합원들 사이에 이견이 없으나 현실적인 여건으로 인하여 총회출석이 어려운 경우도 많기 때문에 조합원 4/5 이상의 절대다수의 서면에 의한 합의로써 총회의결을 갈음할 수 있도록 하여 조합운영의 편의를 도모한 것임. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ (집합건물의소유및관리에관한법률 제41조는 ‘집합건물의 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 대하여 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다’고 정하고 있는데, 위 법률규정을 원용한 것임

제25조(대의원회의 설치)

① 조합에는 대의원회를 둘 수 있다.

② 대의원회는 조합원  ○명당 1인을 기준으로 선출하며, 대의원의 총수는 ○명 이상 ○명 이내로 한다.

【주】소규모 주택조합의 경우에는 총회, 이사회 이외에 별도의 대의원회가 불필요하지만, 대규모 주택조합의 경우에는 대의원회가 필요할 수 있으므로 조합의 실정(예 : 조합원 20명당 대의원 1명)에 따라 대의원회 구성여부를 자율적으로 결정하면 될 것임

제26조(대의원회의 직무) 대의원회는 다음 각호의 사항을 심의․의결한다.

1. 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항

2. 예산 및 결산안의 심의

3. 비위방지 등을 위한 감사요청권 등 기타 규약으로 정하는 사항

【주】감사는 부정 등을 발견했을 때는 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하고(제19조제4항) 이사회는 감사요청권이 있음(제33조)

제27조(대의원회의 소집)

① 대의원회는 의장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 대의원 1/3 이상이 회의목적 사항을 제시하고 대의원회의 소집을 요구하는 때에는 의장은 즉시 대의원회를 소집하여야 한다. 이 경우 의장이 대의원회의를 소집하지 않을 경우에는 회의소집을 요구하는 대의원 공동명의로 소집할 수 있다.

② 대의원회의 소집은 회의개최 7일전까지 회의목적․안건․일시․장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하거나, 인터넷홈페이지 등을 통하여 공고하여야 하며 각 대의원에게는 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다.  다만, 긴급을 요하여 이사회의 의결로써 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

제28조(대의원회의 의결방법)

① 대의원회는 재적대의원 과반수의 출석으로 개의하고 출석대의원 과반수 찬성으로 의결한다.

② 제24조 제4항 및 제5항(서면 및 대리인에 의한 의결권행사) 규정은 대의원회에 준용한다.

제29조(이사회의 설치)

① 조합에는 조합의 사무를 집행하기 위하여 조합장과 이사로 구성하는 이사회를 둔다.

② 이사회는 조합장이 소집하며, 조합장은 이사회의 의장이 된다.

제30조(이사회의 사무)

이사회는 다음 각호의 사무를 집행한다.

1. 조합의 예산 및 통상사무의 집행

2. 총회에 상정할 안건의 심의․결정

3. 업무규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정

4. 기타 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항

5. 총회에서 위임한 사항

제31조(이사회의 소집)

① 이사회는 조합장이 필요하다고 인정할 경우에 수시로 개최할 수 있다.

② 이사회의 소집은 회의 개최 1주일전에 전 임원에게 서면으로 통지하여야 한다. 단 긴급을 요할 시에는 그러하지 아니하다.

제32조(이사회의 의결 방법) 이사회는 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

제33조 (감사의 이사회 출석권한 및 감사요청)

① 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다. 다만, 의결권은 가지지 아니한다.

② 이사회 및 대의원회는 조합운영상 필요하다고 인정될 때에는 감사에게 조합의 회계 및 업무에 대한 감사를 실시하도록 요청할 수 있다.

【주】이사회의 어용화를 방지하기 위하여 대의원회에도 감사요청권한을 부여한 것임

제34조(회의록 작성 및 관리)

① 조합은 총회․대의원회․이사회의 회의록을 작성하여 보관하여야 한다.

② 회의록에는 다음 각 호의 사항을 기재하여 조합장 및 출석한 이사, 대의원, 감사가 기명날인하여 조합사무소에 비치하거나 조합 인터넷홈페이지에 게시하여 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

1. 회의의 일시 및 장소

2. 출석자의 수

3. 회의 안건

4. 의사진행과정 및 의결사항

【주】총회･대의원회･이사회의 회의내용 및 결과에 대해 모든 조합원이 수시로 확인할 수 있도록 함으로써 집행부의 조합운영에 투명성과 공정성을 기하도록 한 것임

제5장  조합회계

제35조(조합의 회계)

① 조합의 회계연도는 매년 1월 1일(설립인가를 받은 당해연도는 인가일)부터 12월말일 까지로 한다.

② 조합의 예산․회계는 기업회계의 원칙에 따르되 조합은 필요하다고 인정하는 경우 별도의 회계규정을 정하여 운영할 수 있다.

제36조(재원) 조합의 운영 및 사업시행을 위한 자금은 다음에 의하여 조달한다.

1. 조합원이 납부하는 부담금

2. 주택법에 근거한 융자금

3. 조합 또는 시공자가 조달하는 차입금

4. 대여금의 이자 및 연체료 등 수입금

5. 건축물 및 부대․복리시설의 분양 수입금

6. 기타 조합재산의 사용수익 또는 처분에 의한 수익금

【주】대여금의 이자율, 연체료 이자율 등은 시공사와 공사계약서에서 정한 금융기관의 이자율을 적용할 수 있을 것임

제37조(부담금의 부과 및 징수)

① 조합원 부담금(조합운영비, 토지구입비, 건축비 등)은 공급받을 주택의 위치(동․호수), 면적, 이용상황, 환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 공평하게 부과하여야 한다. 조합원이 분양받을 조합주택의 동, 층, 호수별로 가격차이가 있을 경우 그 가격 또는 가격산출의 방법을 동․호수 추첨, 지정 전에 공개하여야 한다.

【주】아파트의 동, 층, 호수별로 가격차이가 발생하므로 개별가격 산정을 동․호수 추첨, 지정 전․후로 하여 전문업체에 위탁하여 부담금에 차등을 두는 것이 합리적임

② 조합은 납부기한내에 부담금을 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 ○○은행에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체이자를 부과할 수 있다.

【주】사업추진을 위한 경비 등 부담금의 납부 및 이의 연체에 대한 조합의 처분 등에 대한 규정을 두어 조합원이 이를 숙지토록 하고, 일부 미납자로 인한 다수 조합원의 피해를 방지할 수 있도록 한 것임.

제38조(자금의 운영 및 관리)

① 조합원의 부담금은 본 조합주택의 사업목적 이외에는 사용할 수 없다.

② 조합의 사업비는 조합이 지정한 금융기관에 예치하되, 시공사와의 공사계약에 따라 시공사와 공동명의의 계좌를 사용할 수 있다.

제39조(조합의 회계감사)

① 감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 정기총회에 감사결과 보고서를 제출하여야 한다.

② 조합은 주택법령에 의거 다음 각 호의 1에 해당하는 기간에 대하여 그 다음날부터 30일 이내에 ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제3조에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 회계감사 결과는 총회 또는 조합원에게 서면으로 보고하고, 3월 이상 조합사무실에 비치하거나 인터넷에 게시하는 등 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

1. 법 제16조에 따른 주택건설사업계획승인을 얻은 날부터 3월이 경과한 날

2. 법 제29조에 따른 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날

③ 제2항에 따른 회계감사는 법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 한다.

④ 제2항에 따른 회계감사에 대하여는  ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제5조에 따른 회계감사기준을 적용한다.

⑤ 제2항의 규정에 의한 회계감사를 실시한 자는 회계감사 종료일부터 15일이내에 회계감사결과를 시장･군수･구청장과 당해 주택조합에 통보하여야 한다.

⑥ 시장･군수･구청장은 제5항에 따라 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있다.

【주】주택법 제34조제3항을 규약에 명시하여 조합원이나 임직원이 이를 명확히 숙지토록 한 것임

【주】주택법 제34조제3항 : 주택조합은 대통령령이 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장･군수･구청장에게 보고하고, 인터넷에 게재하는 등 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제42조제1항 : 주택조합은 법 제34조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 1에 해당하는 날부터 30일 이내에 ｢주식회사의 외부감사에 관한 법률｣ 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다

제6장  사업시행

제40조(시행방법)

① 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고, 주택법령에 의한 주택건설사업자를 시공자로 하여 공동주택과 상가 등 복리시설을 건립한다. 이 경우 조합과 시공능력이 있는 주택건설사업자를 공동사업주체로 한다.

② 인․허가등 각종 행정절차, 설계․시공업체의 선정방법, 관리처분계획의 수립 등 전문지식이 요구되는 업무에 대해서는 전문기관 등에 자문을 구할 수 있다.

③ 조합은 주택건설사업자와 대지 및 주택(상가 등 복리시설 포함)의 사용․처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상 각종의 책임 등에 관하여 법령이 정하는 범위 안에서 약정을 체결하여야 한다.

【주】주택법 시행령 제12조제4호는 위 사항에 관한 약정을 체결하여 사업계획승인 신청을 하도록 하고 있어, 이를 명확히 규정한 것으로 개별 조합의 여건에 따라 관련 사항을 보다 구체화 할 수도 있음

④ 신축주택은 조합원에게 우선 공급하며, 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 주택법령에 따라 일반에게 분양한다.

⑤ 조합은 공동사업주체인 시공자와 별도로 정하는 약정에 따라 잔여주택 등을 분양하여 상환하거나 대물로 지급할 것 등을 조건으로 시공자에게 소요사업비의 일부를 직접 조달하도록 할 수 있다.

【주】토지매입비 등을 시공자로부터 대여받아 사업을 추진하는 경우가 있으므로 그 근거를 명확히 하고자 한 것임

제41조(사업시행기간) 사업시행기간은 조합추진위원회를 구성한 날부터 주택법령에 의한 사용검사를 받고 청산업무가 종료되는 날까지로 한다.

제42조(업무대행자의 선정) 조합은 조합의 업무를 공동사업 주체인 등록사업자에게 대행토록 할 수 있다.

【주】주택법 시행령 제37조제6항 : 주택조합은 법 제10조제2항에 따라 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합의 업무(주택조합에의 가입을 알선하는 업무를 제외한다)를 대행하게 할 수 있음

제43조(시공자의 선정 및 사업시행계약)

① 시공자는 주택법에 의한 공동사업주체의 요건을 갖추어야 하며, 총회의 의결을 거쳐 선정하여야 한다.

② 조합은 주택법에 의한 시공능력 있는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.

【주】주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있으며,  이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 봄(주택법 제10조제2항)

【주】시공자의 선정․변경 및 공사계약의 체결은 주택법 시행규칙 제17조제5항에 따라 총회의 의결사항에 해당됨

③ 조합은 총회의 의결을 거쳐 시공자와 공사 및 관련사업비의 부담 등 사업시행의 전반에 관한 내용에 관하여 공사도급계약을 체결하여야 한다. 공사도급계약을 변경할 경우에도 같다. 다만, 조합원의 금전적 부담을 수반하지 않는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.

【주】조합과 시공자간의 계약은 조합원의 권익보호 및 사업추진에 매우 중요한 사항이므로 조합과 시공자는 미리 공사 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 총회의 인준을 받아 계약을 체결토록 한 것임. 다만,  경미한 사항의 경우에도 총회의 의결로 하는 경우 사업추진에 지장을 줄 수도 있으므로 금전적 부담이 수반되지 않는 경미한 사항 등은 총회의 의결 없이도 변경 가능하도록 한 것임

④ 조합은 시공자와 체결한 계약서를 조합사무실에 비치하여야 하며, 조합원이 이의 열람 또는 복사를 원할 경우 이에 응하여야 한다.

제44조(공동사업주체인 시공자의 의무)

① 시공자는 주택조합사업이 효율적으로 이루어지도록 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 한다.

② 조합은 사업의 효율적 추진을 위해 필요하다고 판단할 경우 인･허가 등 각종 행정절차 이행을 위한 업무에 대하여 시공자의 협조를 요청할 수 있으며 시공자는 이에 적극 협력하여야 한다.

③ 공동사업주체인 시공자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.

【주】주택법 제32조제2항의 내용을 규약에 반영시켜 공동사업주체인 시공자의 책임을 환기하고 시공자가 선량한 관리자의 주의의무를 다하도록 함

제45조(기성금 지급) 공사 기성금의 지급은 시공자와의 공사계약서에 정한 바에 따른다.

【주】주택조합에 대한 시공보증제도가 도입되어 시공자가 부도 등으로 시공책임을 이행할 수 없게 되는 경우에 공사이행의 책임을 지도록 하고 있으나, 구체적인 시공보증계약의 내용에 따라 지체상금 등은 시공보증의 대상에서 제외될 수도 있으며, 모든 손해의 전보가 이루어진다고 단정할 수 없으므로 가급적 기성율에 따라 공사대금을 지급하는 것이 바람직

제46조(부동산의 신탁)

① 조합원은 사업의 원활한 추진을 위하여 사업부지를 조합에 신탁등기하여야 한다.

② 조합은 수탁받은 재산권을 사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해제하여 당해 조합원에게 재산권을 반환하여야 한다.

③ 다음 각 호의 등기를 하는 경우에는 민법 제276조 제1항과 부동산등기법 시행규칙 제56조제3호에 의한 조합원 총회의 의결은 별도로 받지 아니한다.

1. 조합이 사업부지를 매입하는 경우 및 신탁을 원인으로 하는 등기

2. 사업종료 또는 조합원 자격상실에 따른 신탁해지 등을 원인으로 하는 소유권 이전등기, 신탁원부 변경등기

3. 사업지구 변경 또는 기타 토지의 매입 등 사업지구 승인면적 외의 부동산 매입에 따른 소유권 이전등기

4. 교환, 합병, 분할, 공유물 분할, 기부체납 등에 의하여 발생되는 각종 등기

5. 상가분양, 유치원매각, 학교부지매각 등에 따른 처분등기

【주】사업의 효율적 추진을 위하여 신탁등기에 관한 근거규정을 마련할 필요가 있음. 또한 효율적인 사업추진을 위하여 사업추진을 위한 등기의 경우에는 별도의 조합원 총회의 의결없이 신탁등기 등이 가능하도록 한 것임

제47조(부기등기) 조합은 토지를 취득한 후 사업부지에 대하여 사업계획승인신청과 동시에 주택법에 의한 부기등기를 할 수 있으며, 일반분양한 주택에 대하여 소유권보존등기와 동시에 부기등기를 할 수 있다.

【주】부기등기는 선분양제도하에서 입주예정자(일반분양자)들을 보호하기 위한 제도이므로 주택조합원이 주택조합에 대지를 신탁한 경우 부기등기를 하지 아니하여도 무방함(주택법 제40조, 주택법 시행령 제45조제3항제1호 다목). 그러나, 주택법 시행령 제45조제3항제1호 다목의 규정은 부기등기를 하지 아니할 수 있다는 취지이지 부기등기를 금지하는 취지는 아니므로 경우에 따라서는 부기등기를 할 수도 있을 것임

제48조(조합주택의 공급)

① 조합원에게 공급하는 주택의 규모는 조합의 사업계획 및 사업계획승인의 내용에 따라 평형별로 확정한다.

② 신축주택의 평형별 배정은 조합원이 납입한 부담금을 기준으로 결정한다.

③ 조합원의 동･호수 결정은 조합이 결정한 지정시기에 공정한 추첨 방법에 의하여 결정한다. 세부적인 추첨 방법은 별도로 정할 수 있다.

【주】추첨시기 및 방법은 사업진행의 정도에 따라 조합원 총회 또는 이사회에서 결정할 수 있을 것임. (예 : 입주일 3개월전 등)

④ 동･호수에 따라 분양가격(조합원 부담금)의 차등을 둘 수 있으며, 이 때에는 추첨 전에 분양가 또는 분양가 산정의 방법을 공개하여야 한다.

【주】동･호수에 따라 시가에 차이가 있는 경우에 이를 반영할 필요가 있으므로 그 경우에는 추첨 전에 분양가 또는 분양가산정방법을 공개하도록 하여 조합원들 사이의 분쟁을 예방할 필요가 있음. 분양가 산정이 완료되지 않은 경우에는 부동산전문회사(부동산투자자문회사, 감정평가회사) 등에 의뢰한 평가결과에 따른다는 정도의 내용을 공개하고, 추후 평가결과에 따라 정산할 수 있을 것임

제49조(일반분양)

① 조합원에게 분양하고 남는 주택이 30세대 이상인 경우에는 주택법령에 따라 일반에게 공개분양하여야 한다.

② 잔여주택이 30세대 미만인 경우와 상가 등 복리시설에 대하여는 조합원총회 또는 이사회의 의결에 따라 임의 분양할 수 있다.

제50조(입주자로 선정된 지위의 전매 등)

① 본 조합에서 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위는 주택법령 등 관계규정이 정하는 전매금지기간을 경과하지 아니한 때에 타인에게 전매(양도․증여)할 수 없다.

② 조합원이 사업계획승인 후 제1항의 규정에도 불구하고 불법적으로 전매하였을 때에는 조합은 이사회의 의결로 해당 조합원을 제명할 수 있다.

【주】주택법 제41조의2제1항제1호 및 제3항, 같은 법 시행령 제39조제1항제2호

투기과열지구안에서 사업주체가 건설･공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 주택건설사업계획의 승인 이후에도 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 이를 전매(매매ㆍ증여 등 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 이를 위반하여 전매가 이루어진 경우에 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 취득한 것으로 본다

제7장  완료조치

제51조(입주 등)

① 조합원은 공사완료 30일 이전에 등록사업자가 통보한 입주자사전점검일에 공사 목적물을 사전점검 할 수 있다.

② 조합은 공사를 완료하고 사용검사필증을 교부받은 때에는 등록사업자와 협의하여 조합원에게 입주일자를 통지하여야 한다.

③ 조합원은 제2항의 규정에 따라 지정된 입주일자에 입주하는 경우, 잔금납부와 조합원 부담금, 연체료 등을 완납하여야 한다. 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하여서는 아니된다.

④ 조합이 제2항에 따라 입주통지를 한 때에는 지체없이 소유자별로 등기신청을 할 수 있도록 필요한 조치를 하여야 하며, 사업부지 및 건축시설 중 일반에게 분양한 것에 대하여는 조합명의로 등기한 후 이전등기절차를 이행하여야 한다.

【주】입주자 사전점검 내용은 별도로 주택조합에서 마련하고, 사업의 특성을 고려하여 골조공사가 완료된 이후 조합원의 현장방문과 선택형 내부구조변경 및 마감재 등을 선택하게 할 수 있을 것임

【주】입주기간을 시공자가 일방적으로 지정할 경우 입주자의 입주시기, 잔금납부 등의 문제가 발생할 수 있어 이를 조합과 협의하여 입주기간을 지정토록 한 규정이며 통상 30일 동안으로 한다.

제52조(조합의 해산)

① 조합은 입주 및 등기절차가 완료된 후 지체없이 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의해야 한다.

② 조합이 해산을 결의한 때에는 해산 당시의 조합장이 청산인이 된다.

③ 조합이 해산하는 경우 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다.

④ 조합이 해산하는 경우, 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 행정관청의 해산인가를 받아야 한다.

1. 주택조합 해산인가신청서

2. 조합원의 동의를 얻은 정산서

3. 기타 해산인가에 필요한 서류

【주】주택법 시행령 제37조의 내용을 규정한 것임

제53조(청산인의 임무) 청산인은 다음 각호의 업무를 성실히 수행하여야 한다.

1. 조합 청산사무의 종결

2. 채권의 추심 및 채무의 변제

3. 잔여재산의 처분

4. 기타 청산에 필요한 사항

제54조 (채무변제 및 잔여재산의 처분) 청산 종결후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 조합원의 권리(통상적으로는 부담금의 액수가 될 것임)에 비례하여 공정하게 배분하여야 한다.

제55조 (관련서류의 이관) 조합은 사업을 완료하였을 때에는 다음 각 호의 서류를 당해 공동주택을 관리하는 관리주체에 이관하여 이를 보관하도록 하여야 한다. 다만, 관할 행정기관이 관련서류의 이관을 요청하는 때에는 그 요청에 따라야 한다.

1. 조합설립인가 및 사업계획승인에 관한 서류

2. 조합의 규약 또는 내부규정에 관한 서류

3. 조합주택의 공급내역 및 청산에 관한 명세서류

4. 기타 주택의 관리를 위하여 필요하다고 인정되는 서류

제8장  보  칙

제56조(다른 규정의 적용)

① 이 규약에서 정하는 사항 외에 조합의 운영과 사업시행 등에 관하여 필요한 사항은 관계법령 및 관련 행정기관의 지침, 지시 또는 유권해석 등에 따른다.

② 이 규약에서 정한 사항이 법령 등의 개정으로 인하여 관계법령에 위배될 경우에는 관계법령에 따른다.

제57조(규약의 해석) 이 규약의 해석에 대하여 이견이 있을 경우 1차적으로 이사회에서 해석하고, 그래도 이견이 있는 경우 대의원회에서 해석한다.

제58조(소송 관할) 조합과 조합원 사이에 법률상 다툼이 있는 경우 소송관할은 조합소재지 관할법원으로 한다.

부   칙

이 규약은 조합설립인가를 받은 날부터 시행한다.

부   칙

이 규약은 ○○○○년 ○○월 ○○일부터 시행한다.