지역주택조합아파트 관련 취득세 안내

한라비발디 광양황금택지지구 지역주택조합 및 조합원 등에 대한 취득세 안내

Ⅰ		사업시행을 위한 토지(사업부지) 취득 시

○ 주택조합 명의 토지취득 시 취득세

- 취득시기: 해당 부동산에 대한 조합의 사실상 잔금 지급일 또는 등기일

Ⅱ		공사완공 시

○ 건물신축에 따른 원시취득 취득세

- 조합원용의 납세의무자: 조합원

→ 건물 신축공사비 중 조합원별 건축면적 안분가액 + 옵션계약금 합계액

건물 신축공사비: 전체 건축 공사비 중 옵션관련공사비를 제외한 금액

- 비조합원용 및 상가부분 납세의무자: 주택조합

→ 전체 건축 공사비 중 조합원용을 제외한 공사비

전체 건축 공사비: 도급·설계·감리 등 건물 신축 공사비 + 조합의 업무추진비 + 조합업무 관련 위탁계약 등 금액을 합산한 금액, 즉 해당 공동주택 신축을 위하여 투입되는 직·간접비를 포함한 총 공사비(전체 건물신축관련 비용 중 옵션관련 비용 구분필요)

※ 시공사가 설치하는 견본주택의 신축 및 유지관리비, 분양관련 각종비용은 제외

직접비용	간접비용
1. 토목·건축 도급공사비 2. 토목·건축 관련 설계비 3. 토목·건축 관련 감리비 4. 건축 외 각종 도급공사비	1. 건설자금 이자 및 연체료 2. 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 3. 취득에 대한 각종 용역비 4. 취득대금 외에 당사자 약정에 따른 부담액과 채무 인수액 5. 빌트인 가구 등의 설치 등 비용 6. 정원 또는 부속시설물의 설치 비용 7. 위와 유사한 성격의 건축물 건축과 관련된 비용 (조합의 업무추진비 등을 포함)

- 단, 분양을 위한 광고선비용, 부가가치세, 법무사 수수료, 각종 분담금은 제외한다.

Ⅲ		납세자별 안내

□ 원조합원 기준

○ 완공 전 토지부분

- 취득시기: 조합의 사실상 잔금지급일 또는 등기일

→ 조합이 취득 시 선납하고 사후 정산

○ 공사완공 시

건물 원시 취득세 발생 (취득세율: 2.96%)

- 취득시기: 해당 건축물의 사용승인서 교부일(또는 임시사용승인일 및 사실상 사용일 중 빠른 날)

- 과세표준: 건물 신축공사비 중 조합원별 건축면적 안분가액 + 옵션계약금 합계액

□ 승계조합원 기준

○ 완공 전 토지부분 승계 (취득세율: 4.6%)

- 취득시기: 사실상 잔금완납일과 지위변경일 중 빠른 날

- 과세표준: 토지비용(권리가격) ± 프리미엄가격

○ 공사완공 시(원조합원과 동일)

건물 원시 취득세 발생 (취득세율: 2.96%)

- 취득시기: 해당 건축물의 사용승인서 교부일(또는 임시사용승인일 및 사실상 사용일 중 빠른 날)

- 과세표준: 건물 신축공사비 중 조합원별 건축면적 안분가액 + 옵션계약금 합계액

※ 공사완공 전에 조합원의 지위를 승계하면 당초 조합원은 납세의무가 없고 승계조합원이 납세의무자임

□ 조합 기준

○ 사업시행을 위한 토지(사업부지) 취득 시

- 취득시기: 해당 토지의 잔금지급일, 등기등록일 중 빠른날

- 납세의무자

· 조합원용 토지:	취득시기에 주택조합명의로 취득하고 등기등록을 하더라도 조합원이 취득한 것으로 봄

· 일반분양용 토지: 주택조합

○ 건물신축에 따른 원시취득 취득세 (취득세율: 2.96%, 3.16%)

- 비조합원용(세율: 2.96%) 및 상가부분(세율: 3.16%) 납세의무자: 주택조합

- 취득시기: 해당 건축물의 사용승인서 교부일(또는 임시사용승인일 및 사실상 사용일 중 빠른 날)

- 과세표준: 전체 건축 공사비 중 조합원용을 제외한 공사비

○ 준공후 조합원 제명에 따른 취득세 (취득세율: 3.8%) :

- 납세의무자: 주택조합(조합원제명 - 분양대금 및 위약금 정산)

- 취득시기: 조합원 제명 결의일 또는 소유권 변경일 중 빠른날

- 과세표준: 시가인정액

□ 일반분양자

- 취득시기: 건물 준공인가일 이후 잔금지급일

- 과세표준:	분양가격 + 옵션계약금 합계액

※ 분양권승계로 인한 분양 시 과세표준: 분양가격 + 옵션계약금 합계액 ± 프리미엄가격

□ 조합원 및 일반분양자 신고관련 서류

○ 조합원(조합과 협의하여 직권 고지 진행 예정)

① 조합원 입주권 계약서

② 옵션계약서(발코니 확장, 시스템에어컨 공사 등 포함)

③ 분담금 등 납부확인서

④ 신축공사에 들어간 일체의 공사비 중 해당 조합원용 주택 건축 비용 입증 서류 일체

○ 일반분양자

① 공급계약서

② 옵션계약서(발코니 확장, 시스템에어컨 공사 등 포함)

③ 분양대금 납부확인서

④ 실거래가신고필증

⑤ 분양권자의 가족관계증명서, 주민등록등본

--- 아래 목록은 전매권자에 한함 ---

⑥ 전매계약서(계약이 여러번이면 계약서 건별)

⑦ 전매관련 실거래신고필증(계약이 여러번이면 계약서 건별)

참고 1		지방세 관계법

□ 지방세법

제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

□ 지방세법 시행령

제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다. <개정 2021. 12. 31.>

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

참고 2		승계조합원 토지 취득 관련 사례

□ 행안부 지방세운영과-642, 2019.03.14.

○ 「지방세기본법」및「국세기본법」에 따라 주택조합은 법인으로 보는 법인격 없는 단체에 해당 하는점(대법원2006다43712, 2006.10.13.),조합원 지위가 변경되는 경우 조합원용 공도주택 공급계약서 등을 기준으로 거래가 이루어지고, 변경사실을 조합에 알려야 하는 점, 지위 승계에 따른 토지지분의 가액은 공동주택 공급계약서 등을 통해 금액을 기준으로 하느 점 등을 고려할 때 취득세 과세표준인 토지대금은 조합원분 공동주택 공급계약서 등을 통해 확인되는 대지가액으로 보아야 할 것으로 판단됨.

□ 행안부 지방세운영과-816(2017.10.30.)

○ 주택조합은 그 소유의 자금으로 조합원의 건물을 신축 분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것으로 판단(대법원 1994.6.24. 선고 93누18839 판결)하였던 점에서 볼 때, 사업부지에 대한 자금을 마련하기 위해 명의상 조합으로 대금을 차입하여 토지를 취득하였더라도 그 차입금에 대한 부담은 조합원에게 귀결된다고 할 것인 점,

○ 일반 수분양자는 조합이 원시취득한 주택의 순수한 매수인으로서 주택에 대한 승계 취득자의 지위를 갖는 반면, 조합원은 주택 사업주체의 구성원으로서 각종 권리와 의무를 부담하는 원시취득자의 지위에 있어, 조합원의 지위승계를 일반 분양의 권리의무승계와 동일하게 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때, 승계조합원은 사업토지에 대한 토지지분을 기존조합원으로부터 승계취득한 것이므로 해당 토지지분에 대한 취득세 납세의무(토지대금+프리미엄 포함)가 있다고 할 것입니다.